Die neue Grundsteuer

Grundsätzlich gilt:

• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten (unter Mitwirkung des Eigentümers)
• Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: der zivilrechtlich Eigentümer des Grund und Bodens (unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes)
  • In Bayern:
    • für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grundes und Bodens und
    • für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes

Bei mehreren Miteigentümern, Mitunternehmern usw. ist die Gesamtheit der Eigentümer erklärungspflichtig. Die Abgabe der Erklärung durch einen Eigentümer befreit die übrigen ggf. beteiligten Personen gemäß § 181 Abs. 2 Satz 2 AO.

Ist der Steuerpflichtige verstorben, trifft den Erben – ggf. den Testamentsvollstrecker oder den Nachlasspfleger – die Pflicht zur Abgabe der Erklärung. Das gilt auch für jeden anderen Gesamtrechtsnachfolger sowie für alle übrigen Personen, die die Pflichten des verstorbenen Steuerpflichtigen zu erfüllen haben.

Der Nießbrauch als eine persönliche Dienstbarkeit führt nicht zu einer Änderung der Erklärungspflicht des Eigentümers zum 01.01.2022.

Eine Feststellungserklärung ist für jede wirtschaftliche Einheit einzureichen.

Sie gilt ab 1. Januar 2025. Bis zum 31. Dezember 2024 können die Länder vom Bundesrecht abweichen und eigene Ländergesetze vorbereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer – entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich – gelten dann ab 1. Januar 2025. In unserer interaktiven Karte können Sie nachschauen, was in Ihrem Bundesland gilt.

Es gibt zwei Vermögensarten: das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und das Grundvermögen. Flurstücke und Gebäude, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, gehören in der Regel zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Werden sie nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt, gehören sie zum Grundvermögen. Eine wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die

• die gleiche Vermögensart haben
• zusammen genutzt werden und
• derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.

Trifft einer dieser Punkte nicht zu, können die Flurstücke und Gebäude nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Es liegen dann mehrere wirtschaftliche Einheiten vor. Ausnahme: Flurstücke und Gebäude werden auch dann zusammengefasst, wenn sie teilweise dem einen und teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes gehören.

Ohne das Vorliegen der Hebesätze lässt sich die tatsächliche Belastung der Grundstückseigentümer heute noch nicht ermitteln. Diese werden erst zum 01.01.2025 zur Anwendung kommen und die Städte und Gemeinden haben bis dahin Zeit diese festzulegen.

Der Hebesatz soll nach den politischen Vorstellungen durch die Städte und Gemeinden möglichst so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform gegenüber der bisherigen Rechtslage aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern. Ob und wie viel sich die Grundsteuer erhöht oder ermäßigt, hängt letztlich vom individuellen Einzelfall ab.

Es hat derjenige die Feststellungserklärung abzugeben, der im Feststellungszeitpunkt Eigentümer (bzw. Erbbauberechtiger) ist, d.h. der Eigentümer am Stichtag 01. Januar 2022. Änderungen im Laufe des Kalenderjahres bleiben für dieses Kalenderjahr noch unberücksichtigt. Sie führen zu einer Neu- oder Nachveranlagung erst auf den Beginn des nächsten Kalenderjahres.

Beispiel:
Ein Grundstück wird im Frühjahr 2022 im Schenkungsweg auf einen neuen Eigentümer übertragen.
Lösung: Der Eigentümer im Feststellungszeitpunkt (01.01.2022) ist verpflichtet, die Feststellungserklärung abzugeben, d.h. der Schenker.