Grundsteuer: Eigentümer landwirtschaftlicher Grundstücke müssen jetzt handeln

Am 1. Januar 2025 tritt bundesweit die neue Grundsteuer in Kraft. Für Grundstückseigentümer in den neuen Bundesländern ändert sich zudem die bisher geltende Rechtslage zur Frage, wer dem Finanzamt die Grundsteuer für landwirtschaftliche Grundstücke bezahlen muss. Für Landwirte gibt es damit eine Menge zusätzliche Arbeit.

Im Einigungsvertrag wurde im Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973, alte Fassung, ein Abschnitt VI ergänzt, der unter anderem in Paragraph 40 regelt, dass auf dem Gebiet der neuen Bundesländer der Nutzer oder Pächter – abweichend von Paragraph 10 GrStG – gegenüber dem Finanzamt die Grundsteuer schuldet. Die Landwirtschaftsbetriebe erhielten aus diesem Grund jährlich über das zuständige Finanzamt einen Bescheid über die geschuldete Grundsteuer.

In vielen Landpachtverträgen, die seit 1991 in den neuen Bundesländern abgeschlossen wurden, ist zudem vereinbart, dass der Pächter die Grundsteuer zahlt, und das abweichend von der zivilrechtlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Nach dieser gesetzlichen Regelung in Paragraph 586a BGB hat aber der Verpächter die auf der Pachtsache ruhenden Lasten, also auch die Grundsteuer, zu tragen.

Was künftig rechtlich gilt

Die Regelung in den neuen Bundesländern, wonach der Pächter gegenüber dem Finanzamt die Grundsteuer schuldet, ist bis zum 31. Dezember 2024 begrenzt. Ab 1. Januar 2025 gilt das Grundsteuergesetz vom 26. November 2019. Demnach muss der Eigentümer (Verpächter) die Steuerschuld bezahlen. Zahlte also bisher nach der gesetzlichen Regelung in den neuen Bundesländern der Pächter aufgrund entsprechender Veranlagung durch das Finanzamt die Grundsteuer, so schuldet ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr der Pächter, sondern der Eigentümer oder Verpächter gegenüber dem Finanzamt die Grundsteuer.

Was müssen Verpächter oder Pächter jetzt tun?

Bei der Zahlung der Grundsteuer ist zu unterscheiden, wer einerseits nach dem Grundsteuergesetz gegenüber dem Finanzamt die Grundsteuer schuldet und wer andererseits im Rahmen eines Pachtverhältnisses intern – zwischen Verpächter und Pächter – diese Steuerschuld übernommen hatte.

Auch wenn sich der Pächter zur Übernahme der Grundsteuer vertraglich verpflichtet hat, schuldet ab dem 1. Januar 2025 der Verpächter oder Eigentümer gegenüber dem Finanzamt die Grundsteuer und muss diese auch zahlen. „Er kann die Grundsteuer jedoch vom Pächter verlangen und ihn sogar auf Erstattung verklagen“, sagt Stefan Kröber, Rechtsanwalt bei Ecovis in Leipzig. „Ist bereits im Pachtvertrag geregelt, dass der Pächter die Grundsteuer zahlen muss, ist es für die Zukunft nicht notwendig, den Vertrag anzupassen.“

 Der Eigentümer oder Verpächter muss dem Pächter jedoch den Grundsteuerbescheid vorlegen und ihn zur Zahlung auffordern. Probleme könnten sich allenfalls ergeben, wenn die (neue) Grundsteuer, die der Verpächter dem Pächter nachzuweisen hat, unrichtig, also zu hoch, berechnet wurde. Die fehlerhafte Berechnung kann zum Beispiel darauf beruhen, dass nicht mitverpachtete Grundstücke einbezogen wurden.

Ist dagegen die Übernahme der Grundsteuer durch den Pächter im Pachtvertrag – in Abweichung von Paragraph 586a BGB –nicht geregelt und will der Pächter so wie bisher über den 1. Januar 2025 hinaus die Grundsteuer übernehmen, sollte eine Vertragsanpassung erfolgen. Entweder sollten die Vertragsparteien in diesem Fall einen neuen Pachtvertrag aufsetzen oder aber zum bestehenden Pachtvertrag eine Änderungsvereinbarung abschließen. „Wir empfehlen dringend, die aktuelle Rechtsprechung zur Einhaltung der Schriftform zu beachten“, sagt Kröber.

Unbefristetes Pachtverhältnis bei fehlender Schriftform

Im Zusammenhang mit der Schriftform stellt sich die rechtliche Frage, ob die Übernahme der Grundsteuer durch den Pächter eine wesentliche Vertragsbedingung ist, sodass die Vertragsparteien diese zwingend bereits im bisherigen Vertrag schriftlich hätten festhalten müssen. Hatten sie nur mündlich oder faktisch (konkludent) vereinbart, wer die Grundsteuer zahlen muss, und fordern sie jetzt die schriftliche Fixierung, dann läge ein Schriftformverstoß vor. Die Folge: Das Pachtverhältnis würde von Anfang an als unbefristet gelten. Und die Vertragsparteien könnten den Vertrag zum dritten Werktag mit Ablauf des nächsten Pachtjahres kündigen.

„Allerdings gibt es nach unserem Kenntnisstand zu dieser Problematik noch keine Rechtsprechung, ob das wirklich geht“, erklärt Kröber. Und weiter: „Im Übrigen hat die Praxis gezeigt, dass die Pächter nach wie vor bereit sind, auch zukünftig die Grundsteuer zu zahlen.“ Die Betroffenen möchten nur vermeiden, dass dies mit einem übermäßigen Verwaltungsaufwand verbunden ist. „Um diesem Verwaltungsaufwand zu entgehen, könnten die Pächter eine Pachtzinserhöhung um den zukünftig festgesetzten Grundsteuerbetrag vornehmen und vertraglich festlegen, dass, so wie es das BGB vorsieht, der Verpächter die Grundsteuer übernehmen muss“, empfiehlt Kröber, „in jedem Falle sollten Betroffene aber überprüfen lassen, wie der konkrete Vertragsinhalt der Pachtverträge aussieht und welche Anpassungs- oder Änderungsmöglichkeiten sich hieraus ergeben.“