Wie sind Vorpachtrechte im Pachtvertrag zu formulieren?
Vorsicht beim Pachtvertrag. Denn bei der Ausgestaltung ist Genauigkeit geboten. Nicht jede vorformulierte Klausel bewirkt auch die gewünschte Rechtsfolge, so ein Urteil des Bundesgerichtshofs.
Sachverhalt
Eine Grundstückseigentümerin verpachtete verschiedene Grundstücke vom 1. März 2001 bis Ende September 2014 an einen Landwirt. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Pachtvertrages fügte sie eine Klausel, ein „Vorpachtrecht“ ein. Den Inhalt dieser Klausel erläuterte sie im Vertrag jedoch nicht näher. Mit Pachtvertrag vom 8. Januar 2013 verpachtete die Grundstückseigentümerin die Flächen ab 1. Oktober 2014 an einen anderen Landwirt. Der bisherige Pächter berief sich daraufhin auf das vertraglich festgelegte Vorpachtrecht.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein Vorpachtrecht wie in diesem Fall unwirksam ist. .Grund dafür sei, dass das Vorpachtrecht nicht näher erläutert war. Es bleibe offen, für welche Fälle es gilt und vor allem über welchen Zeitraum es sich erstreckt. (Urteil v. 24.11.2017 – LwZR 5/16). Die allgemeine Klausel, auf die sich der Pächter berief, ist bereits wegen Verstoß gegen das Transparenzgebotes gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch(§ 307 Ab. 1 S.2 BGB) unwirksam. Wer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, ist stets verpflichtet, den Regelungsinhalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Im vorliegenden Fall war dies jedoch nicht gegeben.
Praxistipp
Der Pächter konnte sich hier also nicht auf die allgemeine Klausel im Pachtvertrag berufen. Er musste die Weiterverpachtung hinnehmen. Da die konkreten Folgen der Klausel nicht näher erläutert waren, konnte auch der Verpächter die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgten, nicht hinreichend erkennen. „Wenn Sie als Pächter also sicher gehen wollen, dass ihr Verpächter während des vereinbarten Pachtzeitraumes nicht anderweitig verpachtet, fügen Sie ein konkret formuliertes Vorpachtrecht in den Pachtvertrag ein“, rät Andreas Hintermayer von Ecovis in München.
Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ecovis in München