Immobilienkauf: Teilen bringt Gewinn

Wie viele und welche Steuern beim Kauf einer Immobilie fällig werden, hängt nicht allein vom Gesamtpreis ab. Es spielt auch eine Rolle, welche Wirtschaftsgüter miterworben wurden und welcher Wertanteil auf Gebäude oder Betriebsvorrichtungen entfällt.

Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, schuldet dafür einen Kaufpreis für die Gesamtheit aus Grund und Boden, Gebäuden sowie sonstigen Bestandteilen, denn zivilrechtlich gilt das alles zusammen als eine Einheit. Anders im Steuerrecht: Es unterscheidet hier verschiedene Wirtschaftsgüter und misst ihnen jeweils einen eigenen Wertanteil bei. Für die Finanzverwaltung ist der Erwerb einer Immobilie nämlich direkt und indirekt vielfacher Anlass, Steuern zu erheben, und die richten sich nach dem Wert der einzelnen Wirtschaftsgüter. „Um es erst gar nicht zu eigenen Bewertungen der Finanzverwaltung und möglicherweise daraus resultierenden langwierigen Streitigkeiten kommen zu lassen, empfiehlt es sich, der Kaufpreisaufteilung bereits im Vorfeld erhöhte Aufmerksamkeit zu schenken“, rät Dr. Martin Philipp Steinhorst von der BLB Agrarberatung GmbH.

Auf den Zusammenhang kommt es an

Ein Beispiel für die direkte Besteuerung beim Immobilienerwerb ist die Grunderwerbsteuer. Ihr liegen der Wert der Gegenleistung und mithin der Wert von Grund und Boden sowie der Gebäudewert zugrunde. Oft werden darüber hinaus aber weitere Wirtschaftsgüter als Teil des Grundstücks mitveräußert. Das können beispielsweise Betriebsvorrichtungen, Rechte oder Rücklagen sein. Über deren Anteil am Gesamtkaufpreis sollten sich die beteiligten Parteien verständigen, denn die Kaufpreisteile dieser miterworbenen Güter unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. „Damit nun die Finanzverwaltung bei der Steuerbemessung nicht unwissentlich vom Erwerb einer inventarlosen Immobilie ohne Rechte oder Rücklagen ausgeht, ist es zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag das Inventar bzw. Betriebsvorrichtungen, Rechte oder Rücklagen und deren Wert als Teil des Kaufpreises aufzuführen“, erklärt Dr. Steinhorst.

Was miterworbene Maschinen und sonstige Vorrichtungen als Betriebsvorrichtung oder als Bestandteil des Grundvermögens qualifiziert, war vielfach gerichtlich streitig. Einen sachkundigen Steuerberater bereits in die Kaufvertragsverhandlungen einzubeziehen, ist deshalb häufig ausgesprochen sinnvoll. Grundsätzlich ist für die Abgrenzung zum Grundvermögen bedeutend, ob eine Vorrichtung nach allgemeiner Verkehrsauffassung in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zum Grundstück steht. Mit anderen Worten: Ist das Gebäude als solches nicht mehr nutzbar, wenn die betreffende Vorrichtung fehlt, dann handelt es sich in der Regel um Grundvermögen.

Hierzu ein Beispiel: Für miterworbene gewerbliche Photovoltaikanlagen ist keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen, weil sie als Betriebsvorrichtungen einzustufen sind. Handelt es sich jedoch um eine sogenannte Dachziegel-Photovoltaikanlage, bei der anstelle einer normalen Dacheindeckung Photovoltaikmodule verbaut sind, ist der entsprechende Kaufpreisanteil grunderwerbsteuerpflichtig, da dem Gebäude ohne die Anlage auch die erforderliche Dacheindeckung fehlen würde. Für andere Betriebsvorrichtungen fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.

Maßgeblich ist der Zeitwert der einzelnen Gegenstände. „Sofern es sich um übliches Inventar handelt, etwa Möbel bei einem Wohnhaus, werden die Vertragsparteien hier meist selbst realistische Wertansätze finden“, sagt Heinrich Thummert, Sachverständiger. Wenn das Inventar hingegen voraussichtlich einen größeren Anteil (mehr als fünf Prozent) des Kaufpreises ausmacht und Gegenstände beinhaltet, mit denen die Finanzverwaltung oft weniger vertraut ist, wie Betriebsvorrichtungen der Landwirtschaft, empfiehlt es sich, Unterlagen zur Dokumentation der wertrelevanten Eigenschaften über die mitveräußerten Gegenstände vorzuhalten (Kurzbeschreibungen, Fotos). Auch die Stellungnahme eines Sachverständigen kann helfen, Wertansätze zu begründen.

Kaufpreisanteil von Gebäuden entscheidend für AfA

Indirekt besteuert wird der Immobilienerwerb beispielsweise bei der Einkommensteuer: Gebäude sind nur über eine begrenzte Dauer nutzbar und verlieren regelmäßig mit dem Alterungsprozess an Wert. Deshalb kann der Erwerber eines bebauten Grundstücks jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen, steuermindernd als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Grund und Boden unterliegt hingegen als ewiges Wirtschaftsgut keiner Abnutzung, sodass Anschaffungskosten, die auf den Grund und Boden entfallen, nicht abschreibungsfähig sind. „Vor diesem Hintergrund sollte im Kaufvertrag konsequent jeweils ein Wertanteil für Gebäude sowie für Grund und Boden ausgewiesen werden“, rät der Sachverständige Hans-Dieter Adel. Wie der Bundesfinanzhof auch in jüngster Rechtsprechung betont hat, ist die vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Sofern keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Kaufpreisanteile nur zum Schein bestimmt wurden oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, ist die Finanzverwaltung also an die Vereinbarungen im Kaufvertrag gebunden. Im Zweifel ist die Kaufpreisaufteilung anhand der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren.

Wichtig zu wissen ist hierbei, dass sich die Wertanteile für das Gebäude nicht durch Abzug des Bodenwerts vom Gesamtkaufpreis ableiten. Vielmehr kommt es auf das Verhältnis von objektivem Boden- und Gebäudewert an. Dazu ein Beispiel: Bei einem mit einer Maschinenhalle bebauten Grundstück, einem vereinbarten Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Bodenwert von 200.000 Euro ist für das Gebäude nicht automatisch ein Wert von 100.000 Euro und mithin ein Kaufpreisanteil von einem Drittel festzustellen. Ist der Maschinenhalle nämlich nach objektiven Maßstäben ein Gebäudewert von beispielsweise 200.000 Euro zuzuordnen, so beträgt der Kaufpreisanteil die Hälfte der Summe aus Bodenwert und Gebäudewert (400.000 Euro). Bezogen auf den Kaufpreis beträgt der Gebäudewertanteil somit einhalb mal 300.000 Euro = 150.000 Euro. Dieser Wert ist maßgeblich für die Höhe der AfA.

Die Aufteilung muss sachgerecht und begründbar sein

Als Hinweis auf eine nicht sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann ein Kaufpreisanteil für Grund und Boden angesehen werden, der eine wesentliche Diskrepanz zum Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses aufweist. Andere Indizien können einen niedrigen Kaufpreisanteil für Grund und Boden jedoch durchaus rechtfertigen. Infrage kommen hier unter anderem besondere Gebäudeausstattungen, hohe ursprüngliche Baukosten, aufwendige Renovierungen, eine besondere Grundstücksumgebung oder Gebäudenutzung. Es kommt also auf eine Gesamtwürdigung der Grundstücksmerkmale an.

Problematisch kann dabei sein, dass eine ausführliche Begründung der Kaufpreisaufteilung in Gebäude- und Bodenwert in der Regel in einem Kaufvertrag nicht genügend Platz findet. Eine Kaufpreisaufteilung wird deshalb regelmäßig von der Finanzverwaltung nur dann akzeptiert werden, wenn sie ohnehin das Ergebnis vereinfachter Bewertungsverfahren widerspiegelt, die auch von der Finanzverwaltung verwendet werden. Zur Begründung hiervon abweichender Kaufpreisaufteilungen bedarf es deshalb oft eines Sachverständigengutachtens. Das ist insbesondere bei hohen Kaufpreisen, umfassenden Renovierungsarbeiten, besonderer Gebäudeausstattung oder Lage des Grundstücks (Außenbereich etc.) sinnvoll. Vorsicht ist außerdem bei voraussichtlichem Abbruch oder Leerstand geboten. „Auch für die meisten Geschäftsgrundstücke und bebaute Grundstücke der Landwirtschaft ist eine sachverständige Begleitung der Kaufpreisaufteilung hilfreich, da die vereinfachten Bewertungsmethoden der Finanzverwaltung diese Gebäudetypen oft nicht hinreichend genau abbilden“, kommentiert Dr. Steinhorst

Wann die Grunderwerbsteuer entfällt

Werden Betriebsvorrichtungen beim Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks miterworben, wird dafür nicht zwangsläufig Grunderwerbsteuer fällig. Entscheidend ist, in welchem Nutzungs- und Funktionszusammenhang sie zum Grundstück stehen. Weil für folgende Vorrichtungen keine Grunderwerbsteuer zu entrichten ist, sollte ihr Wert im Kaufvertrag aufgeführt werden:

• Bewässerungssysteme und Drainagen
• Belüftungs-, Kran- oder Trocknungsanlagen
• bestimmte Silos – Einrichtungen in Reithallen, Hallenböden etc.
• miterworbene Rechte (Zahlungsansprüche, Lieferrechte etc.)
• Rücklagen, beispielsweise für Instandhaltung