Erbbaurecht bestellen: Vorsicht bei außerlandwirtschaftlicher Nutzung

Wegen steigender Grundstückspreise lasten in den landwirtschaftlichen Grundstücken immer mehr stille Reserven. Diese können nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Entnahme hohe Steuern auslösen. Wer ein Erbbraurecht bestellen will, sollte die Verwendung von Grundstücken außerhalb der Landwirtschaft sorgfältig prüfen.

Was ist bei der Bestellung von Erbbaurechten zu beachten?

Die Flächen eines Hofs bleiben solange Betriebsvermögen, wie sie ein Landwirt selbst bewirtschaftet. Zur Selbstbewirtschaftung gehört auch die Verpachtung zu landwirtschaftlichen Zwecken. Sobald aber eine außerlandwirtschaftliche Nutzung stattfindet, stellt sich die Frage nach dem weiteren Verbleib im Betriebsvermögen. Die Rechtsprechung und ihr folgend die Finanzverwaltung haben hier eine Vereinfachungsregelung aufgestellt: die 10-Prozent-Flächenaufgriffsgrenze. Unabhängig von der Höhe der außerlandwirtschaftlichen Einnahmen bleiben die Flächen weiterhin im landwirtschaftlichen Betrieb, wenn die nutzungsgeänderte Fläche nicht mehr als 10 Prozent der Gesamtbetriebsfläche umfasst. Während bei der Bebauung mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten normalerweise die 10-Prozent-Grenze unproblematisch ist, kann es bei der Bestellung einer größeren Anzahl von Erbbaurechten eng werden.

Der Fall: Erbbaurechtsbestellung ohne außerlandwirtschaftliche Nutzung

Ein Hof hatte 14 Hektar (ha). Die Landwirtin bestellte 2012 auf einer Teilfläche von circa 3,5 ha ein Erbbaurecht für die Dauer von zunächst 50 Jahren an eine KG. Die KG wollte auf dem Gelände Gebäude für ihren Produktionsbetrieb errichten. Tatsächlich baute die KG aber keine Gebäude, sodass auf der Teilfläche weiterhin Getreide angebaut wurde. Da die Erbbaurechtsbestellung mehr als zehn Prozent der Gesamtbetriebsfläche umfasste, versteuerte das Finanzamt eine Zwangsentnahme der Teilfläche. Hiergegen wehrte sich die Landwirtin mit der Begründung, dass es mangels Bebauung tatsächlich nie zur außerlandwirtschaftlichen Nutzung durch die KG gekommen sei.

Wie urteilten die Richter?

Das Finanzgericht Münster entschied, dass das Finanzamt richtigerweise eine Zwangsentnahme versteuern durfte. Denn die schädliche Nutzungsänderung tritt durch die Erbbaurechtsbestellung ein, unabhängig davon, ob die KG die geplante Bebauung durchführt. Als Folge des Erbbaurechts wurde das Grundstück für eine Zeitraum von mindestens 50 Jahren dem Hof dauerhaft entzogen. Und da die Entnahme die 10-Prozent-Grenze bei weitem überschritten hat, war die Zwangsentnahme unvermeidbar (Urteil vom 15. September 2021, 13 K 2130/17 E).

Das Gericht hat aber die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen. Das letzte Wort ist hier also noch nicht gesprochen.

Praxishinweis: Nicht jede außerlandwirtschaftliche Nutzung ist ein Problem

Bei der Nutzungsänderung von Landwirtschaftsflächen müssen Landwirte nicht nur bei der Bestellung von Erbbaurechten, sondern auch bei Vermietungen und Verpachtung stets prüfen, ob die 10-Prozent-Aufgriffsgrenze anwendbar ist und sich einhalten lässt. „Hier muss man wissen, dass nicht jede außerlandwirtschaftliche Nutzung ein Problem ist. Geht die Fläche nicht endgültig für die landwirtschaftliche Nutzung verloren, müssen Landwirte die 10-Prozent-Grenze nicht beachten. Das ist zum Beispiel bei der Verpachtung für Photovoltaik-Freiflächenanlagen oder als Golfplätze der Fall“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Karin Merl in Regensburg.

Karin Merl, Steuerberaterin bei Ecovis in Regensburg