Landwirt vermietet Grundstück an Gemeinde: Mit oder ohne Umsatzsteuer?

Landwirte vermieten ihre Grundstücke manchmal an Gemeinden. Welche Auswirkungen das auf die Umsatzsteuer haben kann, sollten Landwirte bereits bei den Vertragsverhandlungen berücksichtigen. Sonst müssen sie am Ende draufzahlen.

Welche Vorteile hat ein Landwirt durch eine steuerpflichtige Vermietung?

Die Vermietung oder Verpachtung von bebauten Grundstücken ist normalerweise von der Umsatzsteuer befreit. Ausnahmen gelten beispielsweise bei der kurzfristigen Beherbergung von Fremden oder wenn Vermieter Betriebsvorrichtungen, wie Maschinen, mitvermieten. Überlässt ein Grundstücksbesitzer sein Grundstück einem anderen Unternehmer, darf er das eigentlich steuerbefreite Mietverhältnis als steuerpflichtiges behandeln. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter auf dem Grundstück zum Vorsteuerabzug berechtigte Umsätze erzeugt. Die Steuerpflicht bringt einen erheblichen Vorteil mit sich: Der Vermieter kann den Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen nutzen.

Warum ist die Vermietung an die Gemeinde problematisch?

Bei einer Gemeinde ist zu unterscheiden, ob sie auf dem Grundstück hoheitliche oder unternehmerische Tätigkeiten ausübt. Nur wenn letzteres der Fall ist, stellt sich überhaupt die Frage nach dem Vorsteuerabzug.

Verwendet die Gemeinde das Grundstück für hoheitliche Zwecke, dann darf der Landwirt für die Vermietung nicht zur Steuerpflicht optieren. Für seine Aufwendungen kann der Landwirt dann also keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Besonders hart trifft dies Landwirte, die ursprünglich das Grundstück selbst nutzen wollten und von der Pauschalierung zur Regelbesteuerung übergegangen sind, um die Vorsteuern aus dem Bau des Gebäudes erstattet zu bekommen. Vermietet der Landwirt das Grundstück an die Gemeinde innerhalb von zehn Jahren nach der erstmaligen Verwendung, muss er die bereits erhaltene Vorsteuererstattung anteilig wieder an das Finanzamt zurückzahlen. Hinzu kommt, dass die Option zur Regelbesteuerung meist gerade wegen der Möglichkeit zum Vorsteuerabzug erfolgte. Für den fünfjährigen Bindungszeitraum der Option muss der Landwirt umfangreiche steuerliche Deklarations- und Aufzeichnungspflichten einhalten. Die Vermietung an die Gemeinde wirkt sich also gleich mehrfach negativ aus.

Wie kann ein Landwirt einen Teil der Steuerpflicht behalten?

Der Landwirt kann zumindest einen Teil der Steuerpflicht behalten, wenn er neben dem Gebäude auch Betriebsvorrichtungen vermietet. Denn diese sind nicht von der Steuerbefreiung betroffen, auch wenn sie im Gebäude sind. Da die Vermietung zwingend steuerpflichtig ist, darf der Landwirt zumindest den Teil der Vorsteuer, der mit den Betriebsvorrichtungen zusammenhängt, weiterhin abziehen.

„Bei Vertragsverhandlungen über die Miethöhe müssen Landwirte unbedingt die Vorsteuerkorrektur berücksichtigen. Sonst kann es passieren, dass sie am Ende draufzahlen“, rät Ecovis-Steuerberater Anton Filser in Ingolstadt.

Anton Filser, Steuerberater bei Ecovis in Ingolstadt