Transaktionsmatrix: Neue Pflicht für Unternehmen mit Auslandsbeziehungen
16.07.2025
Wer mit ausländischen Tochtergesellschaften Geschäfte macht, muss dies dokumentieren. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat weitere Details zur Transaktionsmatrix für die Dokumentation internationaler Verrechnungspreise veröffentlicht. Daniel Frischkorn, Ecovis-Steuerberater in Berlin klärt auf.
Wer ist betroffen?
Die neue Transaktionsmatrix betrifft Unternehmen, die Geschäftsbeziehungen zu Tochtergesellschaften oder Betriebsstätten im Ausland pflegen und ihnen zum Beispiel Waren liefern, Dienstleistungen für sie erbringen oder konzerninterne Darlehen gewähren. Diese müssen künftig eine strukturierte Übersicht über diese Geschäftsvorfälle vorlegen – und zwar innerhalb von 30 Tagen nach Beginn einer Betriebsprüfung. Das gilt auch rückwirkend: Da eine Prüfungsanordnung aus dem Jahr 2025 in der Regel auch Prüfungszeiträume vor 2025 umfasst, müssen Betroffene in diesen Fällen eine Transaktionsmatrix auch für die Vorjahre erstellen. Das betrifft gegebenenfalls die „Stammdokumentation“ bei Überschreiten der Größenklassen sowie Aufzeichnungen über außergewöhnliche Geschäftsvorfälle.
Was steht in der Transaktionsmatrix?
Die Transaktionsmatrix ist eine tabellarische Übersicht, die relevante Informationen zu grenzüberschreitenden Geschäftsbeziehungen des Steuerpflichtigen mit nahestehenden Personen und Betriebsstätten enthält. Sie enthält:
Gegenstand und Art der Geschäftsvorfälle
die an den Geschäftsvorfällen Beteiligten unter Kennzeichnung von Leistungsempfänger und Leistungserbringer,
Volumen und Entgelt der Geschäftsvorfälle in Euro (zum Beispiel Warelieferungen, Zinsen für Darlehen, Dienstleistungen
Verweise auf vertragliche Grundlagen
die angewandte Verrechnungspreismethode
betroffene Steuerhoheitsgebiete und die Information, ob Geschäftsvorfälle nicht der Regelbesteuerung im betreffenden Steuerhoheitsgebiet unterliegen.
Bundesfinanzministerium, Merkblatt zur Transaktionsmatrix § 90 Absatz 3 Satz 2 Nr. 1 AOBundesfinanzministerium, Merkblatt zur Transaktionsmatrix § 90 Absatz 3 Satz 2 Nr. 1 AO
Was droht bei fehlender Transaktionsmatrix?
Liegt bei einer Prüfung keine verwertbare Transaktionsmatrix vor, wird es teuer: bei Nach Paragraph 162 Absatz 4 Satz 1 der Abgabenordnung (AO) droht ein Zuschlag in Höhe von mindestens 5.000 Euro.
Unser Tipp: Jetzt vorbereiten
Unternehmen mit Auslandsbeziehungen sollten nicht auf eine Prüfungsanordnung warten. Wer rechtzeitig vorsorgt, kann bei einer Prüfung gelassen bleiben. „Wer internationale Geschäftsbeziehungen pflegt, sollte die Transaktionsmatrix bereits heute aufsetzen. Das spart später Zeit, Nerven und Geld“, sagt Steuerberater Frischkorn.
Bekommt ein Beschäftigter kurz vor Ablauf der Probezeit die Zusage der Übernahme und dann doch kurz darauf seine Kündigung, ist das treuwidrig und die Kündigung damit unwirksam. Das entschied vor kurzem das Landesarbeitsgericht Düsseldorf. Ecovis-Rechtsanwältin Nicole Golomb in Regensburg erklärt das Urteil.
Darum ging es
Der Arbeitgeber sprach im letzten Monat der sechsmonatigen Probezeit einem Mitarbeiter die Kündigung aus. Kurz zuvor allerdings war der Vorgesetzte, der zugleich Prokurist und Personalverantwortlicher ist, auf den Arbeitnehmer zugekommen. Er teilte ihm mit, dass er von der Personalabteilung eine Anfrage erhalten hat, ob der Arbeitnehmer mit Blick auf die zu Ende gehende Probezeit übernommen werden soll. Der Vorgesetzte kommunizierte dem Arbeitnehmer dann: „Das tun wir natürlich.“ Kurz darauf erhielt der Beschäftigte jedoch die Kündigung. Dagegen ging er gerichtlich vor.
Die Entscheidung des Gerichts
Nachdem das Arbeitsgericht Düsseldorf die Klage noch abgewiesen hatte, entschied nun das Landesarbeitsgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 14. Januar 2025 zugunsten des Arbeitnehmers (3 SLa 317/24). Die Kündigung sei treuwidrig und daher nach Paragraph 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam. Das Gespräch mit dem Vorgesetzten und die kurz darauf erfolgte Kündigung stehen in Widerspruch zueinander. Ein bedeutsamer Aspekt war, dass der Vorgesetzte nicht nur als „normaler“ Vorgesetzter zu betrachten ist, sondern vielmehr Führungskraft für Personalfragen mit Prokura ist. Der Arbeitnehmer durfte somit aufgrund der Aussage darauf vertrauen, dass die Probezeit bestanden und das Arbeitsverhältnis gesichert ist.
Eine Kündigung ist trotz einer solchen Zusage möglich, wenn nach einer Zusage Umstände eingetreten sind, die nun eine andere Entscheidung des Arbeitgebers bedingen und die das Verhalten nicht mehr widersprüchlich erscheinen lassen. Das war hier aber nicht der Fall.
Was bedeutet das für Arbeitgeber?
Auch außerhalb des Kündigungsschutzgesetzes ist eine Kündigung nicht in jedem Fall möglich. „Neben widersprüchlichem Verhalten kann eine Kündigung etwa auch aufgrund diskriminierender Aspekte unwirksam sein“, sagt Ecovis-Rechtsanwältin Nicole Golomb. Und weiter: „Ebenso sind das Schriftformerfordernis, eine Betriebsratsanhörung sowie ein Sonderkündigungsschutz von Schwangeren – auch im Kleinbetrieb – sowie bei einer Kündigung innerhalb der ersten sechs Monate des Arbeitsverhältnisses immer zu beachten.“
Erholungsbeihilfe richtig nutzen: Steuerfreie Wertschätzung für den Urlaub
11.07.2025
Wollen Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber ihren Mitarbeitenden gerade zur Urlaubszeit eine zusätzliche finanzielle Anerkennung zukommen lassen, eignet sich die Erholungsbeihilfe. Sie lässt sich auszahlen, ohne hohe Steuer- und Sozialabgaben abführen zu müssen. Warum die Erholungsbeihilfe eine attraktive Ergänzung zum klassischen Urlaubsgeld ist, erklärt Andreas Islinger, Steuerberater bei Ecovis in München.
Begriff und Zweck der Erholungsbeihilfe
Erholungsbeihilfen sind freiwillige Leistungen des Arbeitgebers, die dieser zur Unterstützung von Erholungsmaßnahmen der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zahlt. Die Beihilfen lassen sich in Form von Geld- oder Sachleistungen gewähren. Sie dienen dem Zweck, die Regeneration und Gesundheit der Mitarbeitenden zu fördern.
Steuerrechtliche Behandlung
Die Erholungsbeihilfe wird pauschal mit 25 Prozent versteuert. Das ist im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt (Paragraph 40 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3). Zusätzlich fallen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer an. Der große Vorteil: Diese pauschal versteuerten Beträge sind nicht sozialversicherungspflichtig. Das bedeutet eine erhebliche Kostenersparnis.
Bei der Pauschalversteuerung sind diese Freigrenzen zu beachten (je Kalenderjahr und Arbeitsverhältnis):
156 Euro für den Arbeitnehmer
104 Euro für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
52 Euro für jedes berücksichtigungsfähige Kind
Diese Beträge darf der Arbeitgeber nicht überschreiten. Zahlt er mehr, führt das dazu, dass sich die gesamte Beihilfe nicht mehr pauschal versteuern lässt. Sie gilt dann als regulärer Arbeitslohn und unterliegt der vollen Steuer- und Beitragspflicht.
Die Zweckverwendung nachweisen
Die Erholungsbeihilfe ist tatsächlich für eine Erholungsmaßnahme zu verwenden. Der Arbeitgeber ist verpflichtet, die Zweckverwendung zu dokumentieren. Dafür gibt es zwei gängige Methoden:
Die Auszahlung erfolgt innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten vor oder nach einem Erholungsurlaub von mindestens einer Woche. In diesem Fall reicht der zeitliche Zusammenhang als Nachweis aus.
Alternativ können Rechnungen oder Quittungen für erholungsbezogene Ausgaben (etwa Hotel- oder Reisekosten) eingereicht werden. Diese Methode ist jedoch etwas verwaltungsaufwendiger.
Besondere Vorteile für bestimmte Beschäftigtengruppen
Auch Minijobber profitieren von der Erholungsbeihilfe. Da durch die Pauschalversteuerung die Erholungsbeihilfe nicht als sozialversicherungspflichtiger Arbeitslohn gilt, wird sie nicht auf die Geringfügigkeitsgrenze angerechnet. Arbeitgeber können damit auch an der Höchstgrenze beschäftigten Minijobbern eine zusätzliche finanzielle Anerkennung zukommen lassen, ohne dass der Status des Minijobs gefährdet wird. Zudem können Arbeitnehmer mit mehreren Arbeitsverhältnissen die Erholungsbeihilfe mehrfach im Rahmen der jeweils geltenden Freigrenzen in Anspruch nehmen.
Kombination mit Urlaubsgeld
Da die Höchstbeträge für die Erholungsbeihilfe gering sind, kann eine Kombination mit regulär versteuertem Urlaubsgeld sinnvoll sein. So kann der Arbeitgeber den Höchstbetrag als Erholungsbeihilfe gewähren und den darüber hinausgehenden Betrag als klassisches Urlaubsgeld auszahlen.
Beispiel
Ein verheirateter Arbeitnehmer mit zwei Kindern erhält im Juli eine Erholungsbeihilfe von insgesamt 364 Euro (156 Euro für den Arbeitnehmer, 104 Euro für den Ehegatten, zweimal 52 Euro für die Kinder). Er nimmt im August einen dreiwöchigen Urlaub. Aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs zwischen Zahlung und Urlaub sowie der Einhaltung der Freigrenzen kann der Arbeitgeber die Beihilfe mit 25 Prozent pauschal versteuern.
Für den Arbeitnehmer ist die Zahlung von 364 Euro steuerfrei. Zudem sind keine Sozialversicherungsbeiträge abzuführen, da die Pauschalbesteuerung zur Beitragsfreiheit führt. Dadurch spart sich auch der Arbeitgeber die Arbeitgeberanteile zu den Sozialversicherungsbeiträgen.
„Die Erholungsbeihilfe bleibt in der Praxis oft ungenutzt. Sie ist jedoch ein effektives Instrument, mit dem Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber ihren Beschäftigten einen finanziellen Zuschuss steuerlich begünstigt und ohne zusätzliche Sozialversicherungsabgaben zuwenden können“, sagt Islinger. Und weiter: „Bei korrekter Anwendung und wenn Arbeitgeber die gesetzlichen Freigrenzen und Nachweispflichten beachten sind Erholungsbeihilfen eine sinnvolle Ergänzung zum klassischen Urlaubsgeld.“
Eine Runde Achterbahn mit der Finanzkontrolle Schwarzarbeit? – Auch auf Volksfesten kontrolliert der Zoll
10.07.2025
Medienberichten zufolge hat der Zoll gestern auf dem Kiliani-Volksfest die Schaustellerbetriebe auf Verstöße gegen Schwarzarbeit und Mindestlohn kontrolliert.
In solchen Fällen geht es oftmals um weit mehr als nur um Ordnungsgelder. Wer verdächtigt wird, gegen Mindestlohnbestimmungen, sozialversicherungsrechtliche Pflichten oder das Verbot von Scheinselbstständigkeit verstoßen zu haben, sieht sich schnell mit empfindlichen Sanktionen konfrontiert – bis hin zu Strafverfahren wegen Vorenthaltens von Sozialversicherungsbeiträgen nach § 266a StGB oder auch Lohnsteuerhinterziehung.
Dabei wird auch immer öfter gegen die Arbeitskräfte selbst wegen Beihilfe zu § 266a StGB ermittelt.
Wer in das Visier der FKS geraten ist, sollte die Situation ernst nehmen und nicht unvorbereitet in mögliche Vernehmungen oder Ermittlungsverfahren gehen.
Investitionssofortprogramm: Steuerreform erhält grünes Licht vom Bundesrat
10.07.2025
Deutsche Unternehmen sollen in den kommenden Jahren von steuerlichen Entlastungen, neuen Abschreibungsmöglichkeiten und weiteren Förderungszulagen profitieren. Ziel des Investitionssofortprogramms ist es, den Wirtschaftsstandort Deutschland nachhaltig zu stärken, Investitionen anzukurbeln und ein wachstumsförderndes Umfeld zu schaffen.
Hintergrund
Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag den Entwurf für das Gesetz zum steuerlichen Investitionssofortprogramm verabschiedet. Der Bundesrat hat den Entwurf am 11. Juli 2025 bestätigt.
Das Gesetz umfasst unter anderem folgende Maßnahmen:
Wiedereinführung der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA)
Von Juli 2025 bis Ende 2027 können bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, wie Maschinen und Fahrzeuge, wieder degressiv abgeschrieben werden. Ziel dieser Regelung ist es, die Liquidität der Unternehmen zu stärken und Investitionen schneller zu ermöglichen. Das war zuletzt durch das Wachstumschancengesetz befristet der Fall. In den ersten Jahren nach der Anschaffung sind dadurch höhere Abschreibungen möglich – und zwar bis zum Dreifachen der linearen AfA, jedoch höchstens 30 Prozent pro Jahr.
Förderung der E-Mobilität in Betrieben
Auch Investitionen in elektrisch betriebene Fahrzeuge will die Bundesregierung steuerlich begünstigen. Für ab dem 30. Juni 2025 bis zum 1. Januar 2028 angeschaffte E-Fahrzeuge ist eine arithmetisch-degressive Abschreibung von 75 Prozent im Investitionsjahr möglich. Im folgenden Jahr lassen sich weitere zehn Prozent absetzen, im zweiten und dritten Folgejahr jeweils fünf Prozent. Im vierten und fünften Folgejahr sind dann noch drei bzw. zwei Prozent absetzbar. Zusätzlich wird die Obergrenze der Bruttolistenpreise für die begünstigte Dienstwagenbesteuerung bei Elektrofahrzeugen von 70.000 auf 100.000 Euro angehoben. Das gilt auch, wenn ein Unternehmen ein betriebliches Fahrzeug einem Mitarbeiter überlässt.
Senkung des Körperschaftsteuersatzes
Ab dem 1. Januar 2028 sinkt der Körperschaftsteuersatz schrittweise um einen Prozentpunkt pro Jahr von 15 auf zehn Prozent bis ins Jahr 2032. Eine geringere Körperschaftsteuerbelastung soll Unternehmen einen größeren finanziellen Spielraum für Investitionen ermöglichen. Weitere Anpassungen, etwa im Kapitalertragssteuerverfahren, sollen in späteren Gesetzgebungsverfahren folgen.
Absenkung des Thesaurierungssteuersatzes
Korrespondierend sollen Personenunternehmen, die Gewinne im Betrieb belassen, von einer schrittweisen Senkung des Thesaurierungssteuersatzes profitieren. Der Tarif für die Nachversteuerung reduziert sich von aktuell 28,25 auf 25 Prozent bis ins Jahr 2032. Das soll die Investitionsmöglichkeiten auch für Einzelunternehmen und Personengesellschaften verbessern und die Steuerbelastung an die von Kapitalgesellschaften angleichen.
Forschungszulage: Innovationsförderung mit Aufschlag
Auch die steuerliche Forschungszulage wird deutlich aufgewertet: Für neue Projekte, die ab dem 1. Januar 2026 beginnen, erhöht sich die förderfähige Bemessungsgrundlage auf bis zu 12 Millionen Euro. Zusätzlich gibt es einen pauschalen Zuschlag von 20 Prozent auf die förderfähigen Aufwendungen, um Gemein- und Betriebskosten künftig besser abzudecken.
Was die Entlastungen für Unternehmen bringen
„Die geplanten Änderungen sind ein Schritt in die richtige Richtung“, meint Ecovis-Steuerberater Kay Pampel in Halle/Saale. Unternehmen erhalten konkrete Chancen, die steuerliche Belastung von Investitionen zu reduzieren und sich weitere finanzielle Vorteile zu sichern. „Wer jetzt investiert, kann Liquidität für weiteres Wachstum schaffen und seine Wettbewerbsfähigkeit stärken“, empfiehlt Pampel. „Gerade die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten für E-Fahrzeuge sollten Unternehmen gezielt nutzen, um vorausschauend und nachhaltig zu agieren.“
Differenzbesteuerung bei Upcycling: Der „Waschtisch-Fall“
03.07.2025
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Lieferung eines aufgewerteten Gegenstands nicht der Differenzbesteuerung unterliegt, wenn der Gegenstand teilweise zum Vorsteuerabzug berechtigt hat. Das komplexe Urteil erklärt Ecovis-Steuerberater Thorsten Blümel in Aschaffenburg.
Der verhandelte Sachverhalt
Der Bundesfinanzhof (BFH) musste darüber entscheiden, ob ein gebrauchter Waschtisch, der restauriert und um einen Aufsatz und gegebenenfalls weiterem Zubehör ergänzt wurde, weiterhin der Differenzbesteuerung unterliegt.
Im vorliegenden Fall rechnete die Klägerin über separate Rechnungen ab. Sie erstellte zum einen eine Rechnung über die restaurierte Kommode, wofür sie die Differenzbesteuerung anwendete. Zum anderen rechnete sie den Auf- beziehungsweise Umbau mit dem ausgewählten Waschtisch mit der Regelbesteuerung ab. Beide Rechnungen hat sie am selben Tag erstellt.
Im Rahmen einer Außenprüfung nahm das Finanzamt an, dass die Anwendung der Differenzbesteuerung unzulässig sei. Bei dem Endprodukt handele es sich aus Sicht des Durchschnittsverbrauchers um eine einheitliche Leistung, die sich nicht „künstlich“ in zwei getrennte Leistungen aufteilen lasse.
Das Finanzgericht (FG) Schleswig-Holstein gab der Klägerin erstinstanzlich recht: Trotz der Ergänzung neuer Teile blieb nach Ansicht des Gerichts der ursprüngliche Gegenstand – die Kommode – das prägende Element und sei deshalb differenzbesteuerungsfähig (Urteil vom 29. März 2023, 4 K 77/22).
Die Entscheidung des BFH
Der BFH hat die Vorentscheidung des FG Schleswig-Holstein aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Das FG hat zu Unrecht angenommen, dass die Voraussetzungen zur Anwendung der Differenzbesteuerung erfüllt sind.
Eine künstliche Aufteilung der Leistung ist nicht zulässig. Der BFH begründet dies damit, dass der Endgegenstand aus der Perspektive des Durchschnittsverbrauchers als einheitliche Leistung zu werten ist (Urteil vom 11. Dezember 2024, XI R 9/23).
Der Fall ließ sich nicht abschließend entscheiden, da nicht klar war, ob
nur ein bearbeiteter Gegenstand (fertiger Waschtisch) geliefert wurde oder
mehrere Gegenstände (Kommode, Waschbecken, Zubehör) geliefert wurden, die anschließend zusammengebaut wurden.
Der rechtliche Hintergrund
Die Differenzbesteuerung ist eine besondere Regelung für Wiederverkäufer von gebrauchten Gegenständen, Antiquitäten oder Sammlerstücken. Die Umsatzsteuer müssen sie nur auf die Differenz zwischen dem Einkaufs- und Verkaufspreis berechnen.
Wenn der Gegenstand durch Restaurierung oder Austausch von Teilen so verändert wird, dass er faktisch ein Neuprodukt wird, entfällt die Differenzbesteuerung und der gesamte Verkaufspreis ist umsatzsteuerpflichtig.
BFH verfolgt jetzt eine andere Strategie
War früher die Nähe zum Gebrauchtgegenstand der entscheidende Maßstab, ob Steuerpflichtige die Differenzbesteuerung anwenden durften, kommt es heute auch darauf an, ob und in welchem Umfang der Vorsteuerabzug für wesentliche Elemente möglich ist.
Bei kombinierten Leistungen, die sowohl gebrauchte als auch neue, vorsteuerabzugsberechtigte Elemente umfassen, ist eine differenzierte steuerliche Behandlung nicht möglich. Im vorliegenden Fall sah der BFH die Voraussetzungen der Differenzbesteuerung als nicht erfüllt an, da die verbauten Waschbecken zum Vorsteuerabzug berechtigten.
Praxishinweis
„Im Einzelfall kommt es auf die vertragliche Gestaltung an. Der BFH lässt bei seinem Urteil durchaus erkennen, dasss die zivilrechtliche Vertragslage für die Beurteilung entscheidend ist. Das bringt zumindest Gestaltungspotenzial für die Zukunft mit sich. Betroffene sollten das bereits im Vorfeld klären lassen“, sagt Blümel.
Immobilien günstig vermieten: So bleiben die vollen Werbungskosten abziehbar
01.07.2025
Wer die eigene Wohnung besonders günstig vermietet, etwa an Familienmitglieder, hat ein Interesse daran, dass das Finanzamt die Werbungskosten in voller Höhe anerkennt. Werden die Kosten dagegen anteilig gekürzt, erhöht sich dadurch die Steuerlast entsprechend. „Vermietende sollten deshalb unbedingt die ortsübliche Miete und gegebenenfalls auch die sogenannte Totalüberschussprognose im Blick haben“, sagt Robin Große, Ecovis-Steuerberater bei Ecovis in Ahlbeck.
Was ist bei der Vermietung an Familienmitglieder zu beachten?
Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, muss den Mietvertrag möglichst „fremdüblich“ gestalten. Die Miete darf also nicht zu niedrig sein, sonst können die Kosten der Vermietung nicht in voller Höhe geltend gemacht werden. „Und zwar unabhängig davon, ob an Verwandte oder andere Personen vermietet wird“, erklärt Steuerberater Große. Zudem muss die Miete auch tatsächlich gezahlt werden, damit das Mietverhältnis anerkannt wird. „Gerade bei der Vermietung an nahe Angehörige schaut das Finanzamt oft genauer hin“, weiß Große aus Erfahrung.
Welche Werbungskosten können Vermietende absetzen?
Vermietende dürfen die Kosten der Vermietung von den Mieteinnahmen abziehen. Das verringert den Überschuss – und damit die Steuerlast. Zu den Werbungskosten gehören zum Beispiel die Abschreibungen, Modernisierungsmaßnahmen, Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen.
Was gilt als fremdübliche Miete?
Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Der volle Werbungskostenabzug ist nur erlaubt, wenn die sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete eingehalten wird. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, dann hilft eine Totalüberschussprognose, um nachzuweisen, dass mit der Vermietung langfristig ein Überschuss erzielt wird. Fällt die Totalüberschussprognose positiv aus, ist ebenso der volle Werbungskostenabzug möglich. Ist die Prognose hingegen negativ, ist nur der anteilige Werbungskostenabzug zulässig. Unterschreitet die Miete die Grenze von 50 Prozent, lassen sich die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen. In diesem Bereich kann keine Totalüberschussprognose mehr herangezogen werden.
Was ist die Totalüberschussprognose?
Die Totalüberschussprognose dient dazu, für die Dauer des Vermietungszeitraums den Überschuss realistisch voraussagen. Hierfür werden alle voraussichtlichen Einkünfte aus der Vermietung den entsprechenden Kosten gegenübergestellt. Der Prognosezeitraum beträgt bei Vermietungen meist 30 Jahre. „Fällt diese Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht an“, sagt Große.
Wie wird die ortsübliche Miete berechnet?
Als Referenz gilt immer der örtliche Mietspiegel, bei Rahmenwerten der untere Wert. Liegt – etwa bei kleineren Gemeinden – kein Mietspiegel vor, können Mietwert-Kalkulatoren aus dem Internet helfen. „Schwieriger wird es, wenn auch diese nicht vorliegen“, sagt Große. „Dann müssen im Internet Quadratmeterpreisen für nahegelegene und vergleichbare Immobilien recherchiert werden. Diese Werte können je nach Ausstattungsmerkmalen wie Garten oder Balkon angepasst werden. „Dabei müssen Mieten für mindestens drei vergleichbare Objekte zugrunde gelegt werden“, erklärt Große. Auch ein Sachverständigengutachten kann helfen, um die ortsübliche Kaltmiete zu berechnen.
Welche Bedeutung haben die Nebenkosten?
Da für die Vergleichsmiete stets die Warmmiete – also inklusive der umlagefähigen Nebenkosten – maßgeblich ist, spielen diese besonders in strukturschwachen Gegenden mit niedrigen Kaltmieten eine wichtige Rolle. Dazu gehören Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach‑ und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Auch hier gilt: Nur die Kosten sind heranzuziehen, die auch tatsächlich gezahlt wurden. Nicht berücksichtig werden dürfen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Große sagt: „Achten Sie in jedem Fall auf eine sorgfältige Dokumentation eigener Berechnungen.“
Tipp: Was sollten Vermietende jetzt tun?
Prüfen Sie, welche Grenzen Sie bei einer verbilligten Miete beachten müssen.
Dokumentieren Sie die durchgeführten Berechnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sorgfältig.
Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose, sofern die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, um von steuerlichen Vergünstigungen zu profitieren.
