Wirtschaftsprüfer

Immobilien günstig vermieten: Worauf Vermietende achten müssen

Wer die eigene Wohnung besonders günstig, etwa an Kinder oder Eltern, vermietet, der muss darauf achten, dass die Werbungskosten unter Umständen nicht in voller Höhe abgezogen werden können. Das ist immer dann der Fall, wenn die Mieteinnahmen einen bestimmten Prozentsatz der ortsüblichen Marktmiete unterschreiten. „Vermietende müssen daher unbedingt die ortsübliche Miete und gegebenenfalls auch die sogenannte Totalüberschussprognose im Blick behalten“, sagt Daniel Lechleiter, Steuerberater bei Ecovis in Bad Homburg.

Wann erkennt das Finanzamt Mietverträge unter Angehörigen an?

Wer Immobilien an Kinder oder Eltern vermietet, muss den Mietvertrag „fremdüblich“ gestalten. Das bedeutet: Er muss einem Vergleich mit Verträgen zwischen fremden Dritten standhalten. „Zudem müssen Vermieterinnen und Vermieter den Vertrag tatsächlich leben“, sagt Lechleiter, Steuerberater bei Ecovis in Bad Homburg. Dazu gehören regelmäßige Mietzahlungen und korrekte Nebenkostenabrechnungen. Fehlt diese Fremdüblichkeit, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis oft gar nicht an. In der Folge lassen sich keine Werbungskosten mehr absetzen.

Ab welcher Miethöhe können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden?

Um die Kosten für eine Wohnung in voller Höhe von der Steuer absetzen zu können, muss die vereinbarte Miete eine bestimmte Grenze erreichen. Maßgeblich ist dafür die ortsübliche Marktmiete, die sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Betriebskosten zusammensetzt. Sie entspricht also der sogenannten Warmmiete. Solange die erhaltene Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, erkennt das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten ungekürzt an. Diese Entgeltlichkeitsgrenze gilt regelmäßig auch dann, wenn eine Wohnung an Fremde vermietet wird und diese Miete aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht erhöht werden kann.

Was passiert bei sehr niedrigen Mieten?

Sinkt die Miete unter die 66-Prozent-Marke, wird es komplizierter. Beträgt sie noch mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, so können Vermietende den vollen Abzug nur behalten, wenn sie eine positive Totalüberschussprognose vorlegen. Damit weisen sie nach, dass sie langfristig einen Überschuss erzielen wollen. Fällt die Miete jedoch unter 50 Prozent der Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten grundsätzlich anteilig im Verhältnis zur Vergleichsmiete. In diesem Fall geht die Finanzverwaltung generell von einer nur teilentgeltlichen Vermietung aus. „Wir empfehlen daher, Mietverhältnisse regelmäßig zu prüfen und die Miethöhe bei Bedarf anzupassen“, rät Ecovis-Steuerberater Lechleiter.

Tipp: Was sollten Vermieterinnen und Vermieter jetzt tun?

• Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen, ob Ihre Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete beträgt und dokumentieren Sie die Ermittlung der Vergleichsmiete.
• Achten Sie auf die tatsächliche Durchführung aller Zahlungen und Abrechnungen.
• Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose, sofern die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete liegt.

Cybersicherheit im Mittelstand: So schützen sich Unternehmen vor Cyberangriffen

Rentenstart ohne Lücke: Neue Regeln für die Entgelthochrechnung ab 2027

Wer in den Ruhestand geht, möchte vor allem eines: einen nahtlosen Übergang ohne finanzielle Unsicherheiten. Damit die erste Rentenzahlung rechtzeitig erfolgt, nutzt die Deutsche Rentenversicherung die sogenannte Entgelthochrechnung für die letzten Monate vor Rentenbeginn. Noch bis Ende 2026 müssen Versicherte hier eine bewusste Entscheidung treffen – ab 2027 wird das Verfahren deutlich vereinfacht und fairer ausgestaltet. Wieso die Entgelthochrechnung so wichtig ist und was sich künftig ändert, erklärt Tanja Eigner, Rentenberaterin bei Ecovis in München.

Warum die Entgelthochrechnung so wichtig ist

In der Praxis entsteht ein zeitliches Problem: Arbeitgeber melden das tatsächliche Gehalt oft erst nach Ende des Beschäftigungsverhältnisses. Würde die Rentenversicherung auf diese finalen Daten warten, käme es zu Verzögerungen bei der Rentenbewilligung. Die Lösung dafür ist die Entgelthochrechnung. Dabei werden die letzten drei Monate vor Rentenbeginn auf Basis vorheriger Einkommen geschätzt. „Niemand möchte zwischen dem letzten Gehalt und der ersten Rente monatelang auf den Bescheid warten“, erklärt Tanja Eigner. „Die Hochrechnung ist die Brücke, die sicherstellt, dass die finanzielle Absicherung im Ruhestand vom ersten Tag an gewahrt bleibt.“

Aktuelle Rechtslage: Wahlrecht mit Vor- und Nachteilen

Derzeit müssen Versicherte im Rentenantrag aktiv entscheiden, ob sie die Hochrechnung nutzen möchten oder nicht. Diese Entscheidung hat konkrete Auswirkungen.

Vorteil:

• Schneller Rentenbescheid
• Nahtloser Übergang ohne Zahlungslücke

Nachteil:

• Die geschätzten Werte sind endgültig.
• Spätere Korrekturen sind nicht möglich.

Das kann insbesondere dann relevant werden, wenn in den letzten Monaten vor Rentenbeginn noch Sonderzahlungen erfolgen, etwa Urlaubs- oder Weihnachtsgeld. „Fallen die tatsächlichen Einnahmen höher aus, wird das aktuell nicht mehr berücksichtigt“, so Eigner. „Man verzichtet also unter Umständen auf eine geringfügig höhere Rente.“

Neue Regelung ab 2027: Automatik statt Risiko

Ab dem Jahr 2027 ändert sich das Verfahren grundlegend. Die Entgelthochrechnung wird dann automatisch angewendet und ist kein Wahlrecht mehr. Der entscheidende Vorteil: Nachträgliche Korrekturen sind künftig möglich. „Versicherte müssen dann nicht mehr befürchten, durch eine Schätzung Geld zu verlieren“, erklärt Eigner. „Wenn die tatsächlichen Einkommen höher ausfallen, wird die Rente später automatisch angepasst.“ Damit entfällt nicht nur das bisherige Risiko, sondern auch der zusätzliche Aufwand im Antragsverfahren.

Weniger Bürokratie, mehr Planungssicherheit

Die Neuregelung bringt gleich mehrere Erleichterungen:

• Keine gesonderte Entscheidung im Rentenantrag mehr notwendig
• Automatische Anwendung der Hochrechnung
• Nachträgliche Korrektur bei Abweichungen
• Höhere Planungssicherheit für Versicherte

„Das Verfahren wird insgesamt transparenter und gerechter“, betont Tanja Eigner. „Versicherte profitieren von einem sicheren Rentenstart und behalten gleichzeitig die Chance auf eine korrekte, gegebenenfalls höhere Rentenberechnung.“

Fazit: Übergang in den Ruhestand wird einfacher

Die Entgelthochrechnung bleibt ein zentrales Instrument für einen reibungslosen Übergang in den Ruhestand. Während Versicherte bis Ende 2026 noch genau abwägen müssen, bringt die Reform ab 2027 deutliche Vorteile. „Die Kombination aus automatischer Hochrechnung und späterer Korrektur ist ein großer Fortschritt“, sagt Tanja Eigner, Rentenberaterin bei Ecovis in München. „Sie sorgt dafür, dass niemand beim Rentenstart auf Geld verzichten muss und gleichzeitig keine Versorgungslücken entstehen.“