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Familienheimschaukel: So übertragen Ehepartner Vermögen steuerfrei

Familienheimschaukel: Ehepartner können untereinander steuerfrei und ohne die Freibeträge nutzen zu müssen, Vermögen übertragen. Das geht mit dem Gestaltungsmodell „Familienheimschaukel“. Wer weiß, wie diese funktioniert, kann Steuern sparen.

Gehört eine selbst genutzte Immobilie einem Ehepartner allein, kann dieser sie seinem Partner schenken. „Die Schenkung ist komplett steuerfrei und wird nicht auf den Freibetrag von 500.000 Euro angerechnet“, weiß Ecovis-Steuerberater Akram Juja in Düsseldorf. Weitere Pluspunkte der steuerfreien Schenkung nach der Sonderregelung für das Familienheim:

• Die Steuerbefreiung ist nicht auf eine einmalige Nutzung pro Objekt beschränkt. Die Immobilie lässt sich erneut übertragen, also hin- und herschaukeln.
• Es gibt keine Wertgrenze.
• Die zehnjährige Behaltefrist entfällt, anders als beim steuerbefreiten Erwerb im Erbfall, bei dem die Eigentümer die Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren weiterhin bewohnen müssen, um die Steuerfreiheit zu sichern.

Die Immobilie „zurückschaukeln“

Nach der Schenkung kann der schenkende Ehegatte die Immobilie zum aktuellen Verkehrswert zurückkaufen. Auf diese Weise erhält der verkaufende Ehepartner den entsprechenden Geldbetrag steuerfrei. „Würde stattdessen Geld fließen, müsste der beschenkte Partner für den Betrag über seinem Freibetrag von 500.000 Euro Schenkungsteuer zahlen“, erklärt Steuerexperte Juja.

Beispiel: Die Gattin überträgt ihrem Ehemann das Einfamilienhaus mit einem Wert von 1,2 Millionen Euro, das ihr allein gehört. Zu einem späteren Zeitpunkt kauft sie es zurück. Auf diese Weise hat sie wieder das Haus und ihr Gatte das Geld und somit Vermögen auf ihn übertragen. Hätte sie ihm die 1,2 Millionen Euro direkt geschenkt, hätte er nach Abzug seines Steuerfreibetrags, der dann verbraucht ist, für 700.000 Euro Steuern zahlen müssen. Und: Die Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

„Die Gestaltung lässt sich grundsätzlich mehrfach wiederholen. Wertgrenzen oder feste Mindesthaltefristen gibt es nicht, sodass sich auch größere Vermögen in kürzerer Zeit steuerfrei zwischen den Ehegatten übertragen lassen“, erklärt Ecovis-Experte Juja.

Aktivrente 2026: Steuerfreie Hinzuverdienste für Rentner im Agrarbetrieb

Aktivrente: Bei der Anfang 2026 eingeführten Aktivrente stellt sich die Frage, ob auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe von der Steuerbefreiung profitieren können. Was möglich ist und wo Fallstricke lauern, sollten landwirtschaftliche Unternehmer wissen.

Voraussetzung, damit Rentnerinnen und Rentner die Aktivrente, bei der sich bis zu 2.000 Euro steuerfrei verdienen lassen, in Anspruch nehmen können, ist, dass sie die Regelaltersgrenze erreicht haben, ein Arbeitsverhältnis vorliegt, Arbeitslohn bezogen wird und Rentenversicherungsbeiträge – zumindest Arbeitgeberbeiträge – gezahlt werden. Selbstständige sind nicht begünstigt. Nicht relevant ist, ob eine Rente bezogen wird. Rentenbeiträge zur Landwirtschaftlichen Alterskasse (LAK) führen nicht zum Anspruch auf die Aktivrente. „Gerade in land- und forstwirtschaftlichen Unternehmen stellt sich daher die Frage, ob es sinnvoll sein kann, die Eltern statt unentgeltlich mitarbeiten zu lassen, regulär anzustellen und dadurch von der Steuerbefreiung zu profitieren“, sagt Andreas Islinger, Steuerberater und Rentenberater bei Ecovis in München.

Sozialversicherungsbeiträge genau durchrechnen

Erhalten in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb beschäftigte Familienangehörige mehr als 603 Euro (Minijob- Grenze), liegt ein reguläres Arbeits- und Beschäftigungsverhältnis vor, wenn es tatsächlich gelebt wird. Nach Erreichen der Regelaltersgrenze zahlt der Unternehmer meist nur den halben Rentenversicherungsbeitrag zur gesetzlichen Rentenversicherung und Arbeitslosenversicherung für die angestellte Person. Arbeitnehmerbeiträge und Beiträge zur LAK fallen dann meist nicht mehr an.

Allerdings gibt es in der Land- und Forstwirtschaft eine Besonderheit: Die landwirtschaftliche Krankenversicherung (LKK) stuft Eltern, die im Betrieb der Kinder mitarbeiten, meist als „mitarbeitende Familienangehörige“ (MiFa) ein. Für sie gelten eigene Beitragsregeln. Die Beitragshöhe orientiert sich nicht am individuellen Lohn, sondern am Wirtschafts- oder Flächenwert des Betriebs. Der Beitrag für MiFa beträgt die Hälfte des Beitrags, den der landwirtschaftliche Unternehmer zahlt, und ist vom Betrieb zu entrichten. Die Kosten hierfür können zwischen rund 100 Euro bis 550 Euro monatlich liegen. Zusammen mit den Beiträgen zur Renten- und Arbeitslosenversicherung ist mit Sozialversicherungsbeiträgen zwischen etwa 300 und 750 Euro monatlich bei 2.000 Euro Bruttolohn zu rechnen. Im Ergebnis kann in solchen Fällen die Aktivrente greifen. Aufgrund der Beiträge zur LKK kann die Aktivrente aber wirtschaftlich uninteressant sein. „Daher sollten Betriebe vor Begründung eines Arbeitsverhältnisses unbedingt prüfen, wie hoch die Beiträge zur LKK ausfallen“, sagt Islinger.

Erbschaftsteuer beim Familienheim: Wie Sie die strengen Einzugsfristen einhalten

Wer eine Immobilie von den Eltern erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftsteuer komplett sparen. Das Finanzamt knüpft diese Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim jedoch an strenge Regeln. Die wichtigste Vorgabe: Erbinnen und Erben müssen das Haus oder die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen und dort für mindestens zehn Jahre wohnen bleiben. „Die Finanzverwaltung verzeiht keine Verzögerungen, weshalb schnelles Handeln nach dem Erbfall unerlässlich ist“, sagt Nicole Berner, Steuerberaterin und Niederlassungsleiterin bei Ecovis in Leipzig.

Ein aktuelles Finanzgerichts-Urteil (FG München, Urteil vom 07.01.2026 – 4 K 1677/24) zeigt nun, dass die Grenzen eisern sind. Was das Einhalten der Fristen angeht, ließ das Gericht auch besondere Umstände kaum mildernd gelten. Das bedeutet: Wer den Einzug über sechs Monate hinaus verschleppt, verliert die Steuerfreiheit rückwirkend.

Wer erbt Immobilien steuerfrei und unter welchen Voraussetzungen?

Ein sogenanntes Familienheim lässt sich komplett steuerfrei nur an Ehepartnerinnen und Ehepartner oder an die eigenen Kinder (soweit die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt) vererben. Dafür muss die oder der Verstorbene die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt haben, es sei denn, zwingende gesundheitliche Gründe haben dies verhindert. Die begünstigten Erbinnen und Erben müssen das Haus oder die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall für eigene Wohnzwecke nutzen. Sie müssen ihren Lebensmittelpunkt dorthin verlegen und mindestens zehn Jahre lang in der Immobilie wohnen bleiben. Geben sie die Eigennutzung vor Ablauf dieser Frist auf, fordert das Finanzamt die Erbschaftsteuer rückwirkend in voller Höhe ein.

Worum ging es im aktuellen Streitfall?

Im aktuellen Fall erbte ein Sohn von seinem Vater eine Doppelhaushälfte. Nach dem Erbfall dauerte es jedoch mehr als zweieinhalb Jahre, bis der Erbe die Räumung und umfassende Renovierung abgeschlossen hatte und schließlich in das Haus einzog und seinen Lebensmittelpunkt verlegte. Die Handwerker beauftragte er erst nach mehr als einem Jahr. Um ein Darlehen für die Finanzierung der Umbaukosten bemühte er sich ebenso erst nach mehr als einem Jahr. Der Sohn argumentierte vor Gericht, er habe die finanziellen Mittel für die Sanierung über viele Monate ansparen müssen. Das zuständige Finanzamt lehnte die Steuerbefreiung für das Familienheim aufgrund des späten Einzugs ab und forderte die Erbschaftsteuer ein.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Finanzgericht München wies die Klage des Sohnes ab und bestätigte die harte Linie der Finanzbehörde. Das Urteil stellte klar, dass der Erbe den geforderten Zeitraum für den Einzug deutlich überschritten hatte. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Todesfall als unverzüglich. Zieht jemand später ein, muss er dem Finanzamt schlüssig beweisen, warum ein früherer Einzug unmöglich war und dass er diese Gründe nicht selbst verschuldet hat. Das Argument des Sohnes, er habe das Geld für die Renovierung erst ansparen müssen, ließen die Richterinnen und Richter nicht gelten. „Wer die sechs Monate überschreitet, trägt die volle Beweislast und scheitert oft an den strengen Maßstäben der Gerichte“, warnt Steuerberaterin Berner.

Worauf müssen Erbinnen und Erben jetzt achten?

„Wer ein Familienheim erbt, muss sofort nach dem Erbfall aktiv werden“, erklärt Expertin Berner. Erbinnen und Erben sollten umgehend klären, ob sie die Immobilie selbst beziehen wollen und können. Falls umfangreiche Renovierungen anstehen, müssen Betroffene sofort Handwerkerangebote einholen und Aufträge erteilen. Verzögerungen durch lange Wartezeiten auf Baufirmen erkennt das Finanzamt nur dann an, wenn eine lückenlose Dokumentation vorliegt und nachgewiesen werden kann, dass die Verzögerung nicht selbst verursacht wurde. Finanzielle Engpässe schützen grundsätzlich nicht vor dem Verlust der Steuerfreiheit.

Tipp: Was sollten Erbinnen und Erben jetzt tun?

• Prüfen Sie sofort nach dem Erbfall, ob ein zeitnaher Einzug in die geerbte Immobilie für Sie organisatorisch und finanziell machbar ist.
• Holen Sie unverzüglich Angebote von Baufirmen ein und erteilen Sie Aufträge zügig, um dem Finanzamt Ihren festen Einzugswillen zu beweisen.
• Dokumentieren Sie jeden Schritt und jede Verzögerung lückenlos, falls Sie wegen fehlender Handwerker nicht innerhalb von sechs Monaten einziehen können.