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Nießbrauch: Wann der Verzicht steuerpflichtig wird

Wer in der Landwirtschaft oder im Familienvermögen mit Nießbrauch arbeitet, sollte das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs kennen. Dieser hat entschieden, dass die Zahlung für den Verzicht auf ein Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück steuerpflichtig sein kann.

Vorbehaltsnießbrauch steht bei Nießbrauchgestaltungen an erster Stelle: Eine Person überträgt beispielsweise ihren Hof, ihr Haus oder andere Immobilien an die Kinder, behält sich aber das Recht auf weitere Nutzung und die Ziehung von Erträgen vor. Der Nießbraucher kann also Haus und Hof nutzen oder bewirtschaften, verpachten oder vermieten. Und das hat einige Vorteile: Die Schenkungsteuer sinkt, weil der Wert des Nießbrauchs von der Bereicherung abgezogen wird. Die laufenden Einnahmen bleiben beim Nießbraucher, der sie versteuert.

„Das Modell wird unter anderem auch deshalb oft empfohlen, weil Vermögen sich so früh übertragen lassen, ohne die wirtschaftliche Nutzung sofort aufzugeben“, erklärt Benjamin Schuster, Steuerberater bei Ecovis in Oederan. Was Nießbraucher aber wissen müssen: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) kann ein Verzicht auf das Nießbrauchrecht steuerpflichtig sein, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war und der Nießbraucher daraus Einkünfte erzielt hat.

Steuerfreie Vermögensumschichtung vs. steuerpflichtige Einnahmeersatzleistung

Im Streitfall hatte eine Frau ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einem Grundstück. Sie gab das Eigentum auf, nutzte jedoch das Grundstück und erhielt die Mieteinnahmen. Als die Kinder das Grundstück verkaufen wollten, verzichtete sie gegen eine Abfindung auf ihr Nießbrauchrecht. Die Finanzverwaltung wollte diese Zahlung als privates Verkaufsgeschäft besteuern. Der BFH jedoch sah in der Abfindung eine steuerpflichtige Entschädigung für die künftig entgehenden Mieteinnahmen.

Bislang wurde das Nießbrauchrecht wie eine private Immobilie eingestuft, deren Verkauf steuerfrei war. Argumentation des BFH: Nutzt der Nießbraucher das Recht tatsächlich zur Vermietung, dann ersetzt die Abfindung wirtschaftlich die künftig wegfallenden Mieten. Die Abfindung ist damit keine steuerfreie Vermögensumschichtung, sondern eine steuerpflichtige Einnahmeersatzleistung. „Ein entgeltlicher Verzicht auf einen Nießbrauch ist steuerlich daher genau zu prüfen. Besonders relevant ist das bei Immobilien im Privatvermögen. Wer hier im Zuge einer Nachfolgeplanung oder eines Verkaufs einen Nießbrauch ablöst, sollte nicht automatisch von Steuerfreiheit ausgehen“, sagt Schuster.

ECOVIS red – Ausgabe 2/2026

Im Magazin ECOVIS red 02/2026 lesen Sie:

• Gesetzesänderungen in China: Welche Regelungen ausländische Unternehmen gut im Blick behalten sollten (Seite 4)
• Die E-Rechnung in der EU: Welche Pflichten gelten (Seite 7)
• French Desk: Wie sich teure Kostenfallen und Missverständnisse vermeiden lassen (Seite 8)
• Public Country-by-Country Reporting: Welche neuen Offenlegungspflichten künftig erfüllt werden müssen (Seite 10)
• Erfolgsgeschichte Dettendorfer: Mit alternativen Kraftstoffen und E-Mobilität durch globale Energiekrisen (Seite 11)
• Organschaft in der Umsatzsteuer: Unerkannte Organschaften vermeiden und Rechtssicherheit schaffen (Seite 12)
• Forschungszulage: Wie innovative Unternehmen finanziell profitieren können (Seite 14)

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Praxisnachfolge erfolgreich planen: Diese Faktoren machen die Arztpraxis attraktiv für die Nachfolge

Wer einen Nachfolger für seine Praxis sucht, sollte früh mit der Planung beginnen. Mit gezielten Maßnahmen vor der Übergabe lassen sich Attraktivität und Wert der Praxis steigern – und damit auch die Chancen auf eine gelungene Übergabe.

Die Suche nach einem Nachfolger für die eigene Praxis gestaltet sich für viele Ärztinnen und Ärzte schwieriger als erwartet. Der demografische Wandel und veränderte Vorstellungen der jüngeren Ärztegeneration verschärfen die Situation. „Umso wichtiger ist es, die Praxis rechtzeitig auf die Übergabe vorzubereiten“, sagt Mirco Kannenberg, Steuerberater und Fachberater für das Gesundheitswesen bei Ecovis in Mülheim an der Ruhr.

Je früher Ärztinnen und Ärzte mit ihren Überlegungen beginnen, desto mehr Zeit bleibt für wertsteigernde Maßnahmen. Wer erst kurz vor der Abgabe aktiv wird, gerät unter Zeitdruck und schwächt die eigene Verhandlungsposition. „Dabei gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Praxis nach und nach auf einen modernen und für Übernahmewillige attraktiven Stand zu bringen“, sagt Kannenberg.

Hoher Digitalisierungsgrad und ein gutes Team

Fortgeschrittene Digitalisierung ist heute eines der ausschlaggebenden Kriterien für Praxiskäufer. Moderne Praxisabrechnungssoftware, digitale Patientenakten und zeitgemäße Geräte signalisieren Zukunftsfähigkeit. Praxissuchende sortieren Angebote, die keinem Mindeststandard entsprechen, oft kategorisch aus. „Die Attraktivität einer Praxis bemisst sich heute nicht mehr nur an ihrem Patientenstamm, sondern zunehmend an ihrem digitalen Reifegrad“, weiß Kannenberg.

Und wichtiger als frisch und umfangreich renovierte Räume ist ein eingespieltes, qualifiziertes Praxisteam, das die Abläufe und die Patientinnen und Patienten kennt. Gute Mitarbeiterbindungsmaßnahmen wie faire Vergütung, Wertschätzung oder Entwicklungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten zahlen sich aus. Qualifiziertes Personal, das nach der Übergabe bleibt, ist für Nachfolger heute einer der größten Werte. „Ein stabiles, eingespieltes Team und ein hoher Digitalisierungsgrad sind heute die entscheidenden Werttreiber einer Praxis. Praxisinhaber sollten daher in Mitarbeiterbindung und moderne Software investieren statt in aufwendige Renovierungen, die der Nachfolger möglicherweise nicht passend findet“, erklärt Ecovis-Steuerberater Kannenberg.

Bilanzierung und Factoring erleichtern die Praxisbewertung

Der Umstieg von der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) auf die Bilanzierung erhöht die Transparenz und erleichtert potenziellen Käufern die Praxisbewertung. In diesem Zusammenhang kann auch die Umstellung auf ein Factoring sinnvoll sein: Anbieter wie die MedVS ermöglichen planbare Liquidität und eine saubere Forderungsstruktur.

„Ärztinnen und Ärzte sollten ihren Steuerberater gezielt auf diese Themen ansprechen, sofern dieser nicht auf Heilberufe spezialisiert ist. Da Bilanzierung und Factoring im Gesundheitswesen spezifisches Branchenwissen erfordern, werden diese Themen in der allgemeinen Beratung kaum aktiv aufgenommen“, erklärt Kannenberg.

Was zusätzlich hilft – und was nicht

Darüber hinaus unterstützt eine gute Online-Reputation den Verkauf. Gezieltes Marketing macht die Praxis für Nachfolger sichtbar und kann im besten Fall auch Privatpatienten anziehen. Zum Aufbau eines guten Images gehört beispielsweise, auf Google-Bewertungen professionell zu reagieren und die eigene digitale Präsenz zu pflegen. „Nicht zu empfehlen ist es hingegen, die Sprech- und Arbeitszeiten zu verringern. Das zieht sinkende Umsätze und mangelnde Patientenbindung nach sich. Das sind Warnsignale für potenzielle Käufer“, weiß Ecovis-Experte Kannenberg. Weitere Warnsignale sind:

• Hohe Personalfluktuation: Ein instabiles Team verunsichert Nachfolger.
• Investitionsstau bei Technik: Veraltete Software mindert die Attraktivität.
• Vernachlässigte Dokumentation: Fehlende Patientenakten erschweren die Übergabe.
• Keine professionelle Praxisbewertung: Wer den Wert nur schätzt, verschenkt Verhandlungsspielraum.