Ecovis in Weilheim

Grunderwerbsteuer: Welche Änderungen 2021 auf Unternehmer zukommen

Verkaufen große Gesellschaften Immobilien per Share Deal, bekommt der Staat häufig keine Grunderwerbsteuer. Der vorliegende Gesetzentwurf für eine neue Grunderwerbsteuer soll dieses Problem eindämmen. Im Juli 2021 soll die neue Grunderwerbsteuer in Kraft treten. Die Änderungen können auch mittelständische Unternehmen treffen. Was genau geplant ist, erklärt Ecovis-Steuerberater Hans Laimer in Landau.

Share Deal beim Grundstückskauf – Blick in die aktuelle Praxis

Bisher können Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie ein Grundstück nicht direkt kaufen, sondern Anteile an einer Gesellschaft erwerben, die das Grundstück besitzt (Share Deal). So gibt es keinen Eigentümerwechsel, denn das Grundstück gehört weiterhin der Gesellschaft. Erst wenn ein Käufer mehr als insgesamt 95 Prozent der Anteile kauft, wechselt der Eigentümer. Dann muss der Käufer Grunderwerbsteuer zahlen. Im Fall des Anteilskaufs von Personengesellschaften strecken Käufer den Kauf aller Anteile über fünf Jahre. „Der Staat will nicht länger auf diese Steuereinnahmen verzichten“, erläutert Ecovis-Steuerberater Hans Laimer in Landau.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz: was der Gesetzgeber jetzt plant

Bereits im Sommer 2019 hat die Regierung einen Gesetzesentwurf für eine neue Grunderwerbsteuer veröffentlicht. Damit die Grunderwerbsteuerreform kein Wahlkampfthema wird, will die Regierung sie noch in dieser Legislaturperiode verabschieden. Ende März 2021 hat das Bundesfinanzministerium dem Gesetzgeber erneut Vorschläge zum bisherigen Entwurf gemacht. Geplant ist:

• Die kritische Beteiligungsschwelle soll von aktuell 95 auf 90 Prozent sinken.
• Beim Kauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften soll sich die bisherige Haltefrist von aktuell fünf auf zehn Jahre verlängern.
• Je nach Konstellation soll sich beim Kauf von Anteilen von Personengesellschaften die Haltefrist sogar auf 15 Jahre verlängern.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz soll bereits am 1.07.2021 in Kraft treten.

Welche Änderungen kleine und mittlere Unternehmen betreffen

Die niedrigere Beteiligungsschwelle und die längeren Haltefristen sind für Unternehmen ein Gestaltungshemmnis. „Deshalb müssen sie die Grunderwerbsteuer als zusätzliche Anschaffungskosten einplanen“, befürchtet Laimer. Wollen Käufer künftig die Grunderwerbsteuer vermeiden, dürfen sie nur maximal 89,9 Prozent der Anteile kaufen oder sie müssen den Kauf aller Anteile auf bis zu zehn Jahre strecken. „Der Verkäufer der Gesellschaftsanteile bleibt dann weiterhin mit mindestens 10,1 Prozent beteiligt, was vielen nicht gefallen wird, weil er dann auch ein gewisses Mitspracherecht hat“, sagt Steuerberater Laimer.

Doch auch ohne Transaktionen unter fremden Dritten kann die neue Grunderwerbsteuer für Immobilienbesitzer teuer werden. „Herkömmliche Umstrukturierungen lösen künftig Grunderwerbsteuer aus, wenn etwa innerhalb einer Unternehmensgruppe die Eigentümer wechseln“, sagt der Ecovis-Steuerberater mit Blick auf die Vorbereitung von Unternehmensnachfolgen oder Erbangelegenheiten. Das könne auch kleinere Unternehmen treffen, die organisatorisch auf zwei bis drei Gesellschaften aufgeteilt sind. „Daher gilt auch in Zukunft höchste Sorgfalt bei der Planung solcher außerordentlicher Vorgänge.“

Sein Tipp: „Wer das alte Recht noch nutzen will, sollte möglichst schnell dafür sorgen, dass der Anteilsübergang an den neuen Eigentümer noch vor dem 1.07.2021 abgeschlossen ist“, rät Laimer. Falls der Kauf nicht so schnell über die Bühne geht, ist seiner Meinung nach zu prüfen, ob eine Transaktion tatsächlich von der Gesetzesänderung betroffen ist.

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Architekt als Rechtsberater? Wann Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen sollten

Für Bauvorhaben gelten meist viele Rechtsvorschriften. Wie weit die Rechtsberatung durch den Architekten gehen darf, hat der Bundesgerichtshof nun erneut klargestellt.

Architektin beantragt Kostenerstattung für Widerspruchsverfahren

Eine Architektin stellte für einen Bauherrn eine Bauvoranfrage für die Nutzung eines Grundstücks. Nachdem das Bauamt die Bauvoranfrage abgelehnt hatte, legte die Architektin erfolglos im Namen des Bauherrn Widerspruch ein.

Anschließend machte die Architektin beim zuständigen Bauamt Kostenerstattungsansprüche für das Widerspruchsverfahren geltend. Laut der örtlichen Rechtsanwaltskammer sei dies nicht erlaubt. Der Grund: Die Vertretung des Bauherrn in einem Widerspruchsverfahren ist nicht Sache der Architektin. Es läge ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vor.

Bundesgerichtshof: Architektin darf kein Widerspruchsverfahren führen

Das Oberlandesgericht Koblenz und der Bundesgerichtshof (BGH) stimmten der Rechtsanwaltskammer zu (Urteil vom 11. Februar 2021, Az. I ZR 227/19). Die Vertretung eines Bauherrn bei einem Widerspruchsverfahren sowie der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen ist eine Rechtsdienstleistung (i.S.v. § 2 Abs.1 Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Architektin hätte den Auftraggeber also nicht vertreten dürfen, da diese Aufgabe nicht zu den Aufgaben einer Architektin gehört. Außerdem braucht es bei einem Widerspruchsverfahren normalerweise die qualifizierten Kenntnisse eines Rechtsanwalts.

Schließlich ging es um Ansprüche aus dem Bereich des öffentlichen Baurechts und des entsprechenden Kostenrechts. Als Vorstufe eines Gerichtsverfahrens erfordert daher auch ein Widerspruchsverfahren qualifizierte Rechtskenntnisse, wie sie nur bei Rechtsanwälten vorausgesetzt werden können.

Was das Urteil für die Praxis bedeutet

Das Urteil des BGH zeigt, dass Rechtsdienstleistungen Aufgaben eines Anwalts sind. Architekten kennen sich zwar sehr gut mit baurechtlichen Sachverhalten, der Anwendung dazugehöriger Rechtsnormen und in Vertragsgestaltungen aus. Nicht zuletzt deshalb, weil sie als Urheber einer Genehmigungsplanung maßgeblich zur Realisierung eines Bauvorhabens beitragen und den Bauherren bei der Vergabe von Bauleistungen unterstützen.

Bauherren und Architekten sollten aber stets bedenken, dass Architekten einen Bauherrn nur begleitend rechtlich beraten dürfen. „Es kommt immer darauf an, wie wichtig die Rechtsfrage für den Betroffenen ist. Je komplexer sie ist, umso wichtiger ist die Fachkompetenz eines Rechtsanwalts“, sagt Rechtsanwalt Alexander Ronert. Bauherren sollten daher bei folgenden Themen einen Rechtsanwalt beauftragen:

• bei Führung eines Widerspruchsverfahrens,
• beim Entwurf eines (notariellen) Kaufvertrags,
• bei Kündigung eines Bauvertrags und deren Folgen oder
• bei Ausübung vertraglicher Gewährleistungsansprüche.

„Architekten sollten sich außerdem fragen, ob sie die erforderlichen Kenntnisse für eine Rechtsberatung haben und gegebenenfalls auch, ob sie über eine entsprechende Betriebshaftpflichtversicherung verfügen. Ansonsten besteht die Gefahr von Schadensersatzansprüchen des Bauherrn wegen Falschberatung“, sagt Ronert.

Alexander Ronert, Rechtsanwalt Ecovis in München

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Corona-Testpflicht in Unternehmen – Kurz erklärt

Arbeitgeber müssen ihren Arbeitnehmern Corona-Tests anbieten. Das regelt die neue Corona-Arbeitsschutzverordnung des Bundesarbeitsministeriums. Sie gilt bis 30. Juni 2021. Was das für Unternehmen bedeutet, erklärt Rechtsanwalt Gunnar Roloff in Rostock.

Was genau bedeutet Testangebotspflicht?

Meist ist verkürzt von einer Testpflicht die Rede. Doch die Arbeitsschutzverordnung enthält nur eine Testangebotspflicht vor. Das bedeutet für Arbeitgeber, dass sie ihren Mitarbeitern nur den Test im Betrieb ermöglichen oder geben müssen. „Chefs müssen weder ihre Leute zum Test verpflichten, noch müssen sie den Test oder das Ergebnis dokumentieren“, erläutert Gunnar Roloff, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht in Rostock.

Muss jeder Mitarbeiter ein Testangebot bekommen?

Grundsätzlich müssen alle Arbeitnehmer ein Testangebot bekommen. Nur wenn Arbeitnehmer ausschließlich vom Homeoffice aus arbeiten, entfällt die Testangebotspflicht. Sind Mitarbeiter zu 100 Prozent in Kurzarbeit, dann müssen Arbeitgeber ihnen kein Testangebot machen.

Wie oft müssen Arbeitgeber ihren Mitarbeitern einen Test anbieten?

Arbeitgeber müssen jedem Arbeitnehmer mindestens einen Test pro Woche anbieten. Bei bestimmten Gruppen von Beschäftigten sind allerdings zwei Tests pro Woche Pflicht:

• Arbeitnehmer in Gemeinschaftsunterkünften (wie Saisonarbeitskräfte)
• Mitarbeiter, die in geschlossenen Räumen mit besonderen klimatischen Bedingungen arbeiten, die die Ausbereitung des Virus begünstigen (wie Kühlhallen, Schlachtereien)
• Arbeitnehmer in Betrieben mit körpernahen Dienstleistungen (wie Friseure, Physiotherapeuten, Arzthelfer, Pfleger)
• Personal mit häufig wechselnden Kontakten zu anderen Personen

Welchen Test muss der Arbeitgeber anbieten?

Arbeitgeber dürfen alle zugelassenen Testvarianten nutzen. Der Arbeitgeber kann Schnelltests kaufen und sie seinen Arbeitnehmern zur Selbsttestung überlassen. Arbeitgeber können auch eine Apotheke oder einen Arzt mit dem Testen beauftragen. „Es reicht jedoch nicht aus, dass der Arbeitgeber seine Arbeitnehmer nur zur nächsten Teststation schickt“, stellt Rechtsanwalt Roloff klar.

Müssen Arbeitgeber die Tests oder das Ergebnis dokumentieren?

Der Arbeitgeber muss dokumentieren, dass er ausreichend Tests angeschafft hat oder eine Vereinbarung mit einem Arzt oder Apotheker zur Testung der Arbeitnehmer getroffen hat. Diese Nachweise sind mindestens vier Wochen aufzubewahren.

Und wer zahlt die Tests?

Die Kosten für die Tests tragen die Arbeitgeber. Der Bundesarbeitsminister rechnet mit 130 Euro je Arbeitnehmer bei etwa fünf Euro für einen Selbsttest. Die Kosten lassen sich als Betriebsausgaben ansetzen. Besonders stark von der Krise betroffene Unternehmen sollten die Kosten bei der Überbrückungshilfe berücksichtigen können. „Überlässt der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Corona-Tests, dann sind diese nicht als Arbeitslohn zu versteuern“, sagt Gunnar Roloff.

Was passiert bei Verstößen?

Für Verstöße sind Bußgelder bis 30.000 Euro vorgesehen. Bei besonders schweren Fällen sind auch Betriebsschließungen möglich.

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