Ecovis in Straubing

Immobilie günstig an Angehörige vermieten: Wie Sie die vollen Werbungskosten geltend machen können

01.12.2021

Wer die eigene Immobilie besonders günstig an Angehörige vermietet und gleichzeitig die vollen Werbungskosten geltend machen will, muss aufpassen. Welche Mietpreisgrenzen zu beachten sind und was es mit der Totalüberschussprognose auf sich hat, das erklärt Ines Mummert, Steuerberaterin bei Ecovis in Erfurt.

Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?

Wer seine Immobilie an Familienangehörige vermietet, muss den Mietvertrag „fremdüblich“ gestalten. Die Miete darf also nicht zu niedrig sein. Und der Mieter muss sie auch tatsächlich zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an. 

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Vermieter dürfen die Kosten der Vermietung von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen. Das verringert den Gewinn. Zu den Werbungskosten gehören zum Beispiel

• die Abschreibung der Anschaffungskosten,
• Reparatur- und Reinigungskosten oder auch
• Kreditzinsen.

Was gilt seit 2021?

Der Gesetzgeber hat die bisherige Grenze von 66 Prozent auf 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete herabgesetzt. Bis zu dieser Grenze ist der volle Werbungskostenabzug erlaubt. „Die Grenze soll verhindern, dass Vermieter mit extrem günstigen Vermietungen an Familienangehörige Verluste machen und so weniger Steuern zahlen“, sagt Steuerberaterin Ines Mummert. Allerdings gelten für die 50-Prozent-Grenze bestimmte Regeln:

• Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dann muss der Vermieter mit einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass er mit der Vermietung über einen langen Zeitraum einen Überschuss erzielt. „Nur dann erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an. Und dann sind auch alle Werbungskosten der Vermietung voll abzugsfähig“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Ines Mummert in Erfurt.
• Liegt die Miete über 66 Prozent, ist keine Totalüberschussprognose notwendig.
• Unterschreitet die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann lassen sich die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen.

Rechenbeispiel

Ein Vermieter vermietet ein Apartment an seine Tochter für monatlich 250 Euro, 350 Euro und 450 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600 Euro pro Monat. Die Kosten der Vermietung liegen bei 1.000 Euro im Jahr. Je nach Mietpreis kann der Vermieter folgende Werbungskosten geltend machen:

Monatliche Mieteinkünfte	250 €	350 €	450 €
Mietpreis im Vergleich zur ortsüblichen Miete	250 € / 600 € = 0,42 42 % < 50 %	350 € / 600 € = 0,58 50 % < 58 % < 66 %	450 € / 600 € = 0,75 66 % < 75 %
Jährliche Kosten der Vermietung	1.000 €	1.000 €	1.000 €
Als Werbungskosten absetzbarer Anteil:	42 % x 1.000 € = 420 €	1.000 €	1.000 €

„Vermieter können die Werbungskosten voll absetzen, wenn der Mietpreis über 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt und die Totalüberschussprognose positiv ausfällt“, sagt Ines Mummert.

Wie erstellen Vermieter eine Totalüberschussprognose?

Eine Totalüberschussprognose soll für die Dauer des voraussichtlichen Vermietungszeitraums den Gewinn oder Überschuss realistisch voraussagen. Hierfür stellt man alle voraussichtlichen Einkünfte aus der Vermietung allen Kosten gegenüber. Der Prognosezeitraum beträgt meist 30 Jahre. Fällt die Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an.

Tipp: Was sollten Vermieter jetzt tun?

• Prüfen Sie, wie hoch Ihr Mietpreis im Vergleich zur ortsüblichen Miete ist.
• Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose und behalten Sie diese im Verlauf des Mietverhältnisses immer im Blick. Dann profitieren Sie auch bei günstigen Mieten von steuerlichen Vergünstigungen.

Fitnessstudio CrossFit Invincible in Passau: Ganzkörper-Fitness

29.11.2021

Im November 2019 gegründet, doch dann kam die Pandemie: Das Fitnessstudio CrossFit Invincible in Passau trotzt allen widrigen Umständen mit überzeugten Geschäftsführern und treuen Mitgliedern.

Was ist CrossFit?

CrossFit-Studios sind keine mit Geräten vollgestopften Fitnessstudios. Es gibt zwar Gewichte, Langhanteln oder Blackrolls, aber eben auch ganz andere Trainingsformen wie Rope-Climbs, also Seilklettern, Wallballs, wobei man riesige Medizinbälle gegen die Wand werfen und fangen muss, sowie Burpees – aus dem Stand in den Liegestütz springen – oder Gymnastics-Übungen, zum Beispiel Reckturnen.

Was für manche vielleicht nach Schulturn-Horror klingt, ist für CrossFit-Begeisterte ein intensives Ganzkörpertraining. Die Trainingsmethode kombiniert Kraft- und Konditionstraining mit Elementen aus dem Gewichtheben, der Leichtathletik oder aus dem Turnen. Katrina Kopp, Benjamin Kohlbacher, Markus Lindinger und Markus Lohse sind vier CrossFit-Begeisterte aus Passau. Ihr Studio CrossFit Invincible haben sie im November 2019 eröffnet. Die Trainingsfläche ist 700 Quadratmeter groß plus Verkaufsraum, Umkleiden, Duschen. „Ein Riesending“, sagt Katrina Kopp. Dass das nicht das einzige Abenteuer werden sollte, war zum Zeitpunkt der Gründung noch nicht klar. Denn dann kam die Pandemie. Im Sommer 2021 sagte die 33-Jährige: „Die Hälfte unserer bisherigen Betriebszeit mussten wir schließen.“

Auf zwei Standbeine gebaut

Neben ihrer Begeisterung für CrossFit eint die vier Gründer aber noch etwas anderes: Alle vier sind selbstständig im Nebenberuf. „Die Öffnungszeiten des Studios machen das wunderbar möglich“, sagt Kopp, die als Business Development Managerin arbeitet. Benjamin Kohlbacher ist im Hauptberuf Kfz- Mechatroniker, Markus Lindinger arbeitet als Verfahrenstechniker und Markus Lohse ist Head of Finance bei einem mittelständischen Unternehmen.

Neben den vier Chefs gibt es noch drei weitere Trainer. „Und für alle Themen wie Finanzbuchhaltung und Löhne, die uns von unserem Kerngeschäft abhalten, haben wir unsere Steuerberaterin Eva Koller von Ecovis“, sagt Katrina Kopp. Sie freut sich schon jetzt darauf, wenn sie wieder etwas mehr Planungssicherheit haben. „Die Unterstützung unserer Mitglieder während der Pandemie hat uns total überwältigt und uns angespornt, weiterhin Gas zu geben.“

CrossFit Invincible Passau

Gegründet im November 2019. Zielgruppe sind Menschen von sechs bis 99 Jahren. Zum Einstieg gibt es eine kostenlose Probewoche. Mitglieder können ein Abo zwischen 69 und 129 Euro pro Monat abschließen. Firmen bieten ihren Mitarbeitern das Training in Verbindung mit dem Gympass an. www.crossfitinvincible.de

Eva Koller, Steuerberaterin bei Ecovis in Passau

Koalitionsvertrag: Altersvorsorge – was plant die künftige Regierung?

26.11.2021

Der Koalitionsvertrag der Ampel liegt vor. Was genau die neue Bundesregierung in Sachen Rente und Altersvorsorge plant, fasst Andreas Islinger, Steuerberater und Leiter der Rentenberatung bei Ecovis in München, zusammen.

Erhöhung des Mindestlohns auf zwölf Euro

Der gesetzliche Mindestlohn soll in einer einmaligen Anpassung auf zwölf Euro je Stunde steigen. Dies soll bereits 2022 geschehen. Danach soll die Mindestlohnkommission wieder wie bisher weitere Anpassungen vorschlagen. Laut einer Studie wären von der Erhöhung auf zwölf Euro etwa 8,6 Millionen Arbeitnehmer betroffen. „Indirekte Auswirkungen hat dies auch auf die Rente. Die betroffenen Arbeitnehmer zahlen mehr Beiträge in die Rentenversicherung ein und erhalten damit einen höheren Rentenanspruch“, sagt Rentenexperte Islinger.

Mini- und Midijobs

• Die Minijob-Grenze soll auf 520 Euro steigen und sich zukünftig an der Höhe des Mindestlohns orientieren. Der Minijob dient nach Ansicht der Koalitionäre dem Hinzuverdienst und soll keine sozialversicherungspflichtigen Arbeitsverhältnisse ersetzen. Daher werden die Kontrollen bei Minijobs verschärft.
• Die Midijob-Grenze steigt von 1.300 auf 1.600 Euro. Das hat Vorteile für Geringverdiener und Teilzeitkräfte, die zwischen 450,01 Euro und 1.600 Euro verdienen. In dieser „Gleitzone“ sind die Sozialversicherungsbeiträge der Arbeitnehmer niedriger, sodass die Arbeitnehmer mehr Netto bekommen. Dennoch berechnet sich der Rentenanspruch aus den vollen Beiträgen.

Rentenniveau, Renteneintrittsalter und Beitragssatz

• Das Rentenniveau soll stabil bei 48 Prozent bleiben. Das heißt, die Rentenhöhe soll 48 Prozent bei 45 Beitragsjahren mit einem durchschnittlichen Einkommen betragen. Das Rentenniveau liegt derzeit bei 47,5 Prozent.
• Die Rentenanpassung 2022 soll nicht so hoch ausfallen, damit sich Rentenerhöhungen und Lohnerhöhungen die Waage halten. Damit werden die Renten nicht um etwa 5,2 Prozent in den alten und 5,9 Prozent in den neuen Bundesländern steigen, sondern nur um 4,6 Prozent beziehungsweise 5,3 Prozent.
• Das reguläre Renteneintrittsalter soll weiterhin bei 67 Jahren bleiben.
• Der Beitragssatz zur Rentenversicherung soll bis 2025 nicht über 20 Prozent steigen. Derzeit liegt der Beitragssatz in der gesetzlichen Rentenversicherung bei 18,6 Prozent. „Für einen Arbeitnehmer mit 2.500 Euro Bruttolohn pro Monat bedeutet ein Anstieg auf 20 Prozent, dass Arbeitgeber und Arbeitnehmer jeweils 17,50 Euro mehr Beiträge pro Monat zahlen würden“, rechnet Islinger vor.

Flexi-Rente und Hinzuverdienst

Die Koalition bekennt sich zum flexiblen Renteneintritt. Dabei soll der Renteneintritt nach skandinavischem Modell als Vorbild dienen. Dies würde bedeuten, dass es kein festes Renteneintrittsalter gibt, sondern einen Korridor für den Renteneintritt.

Zudem möchten die Ampelkoalitionäre den Hinzuverdienst bei vorzeitigem Renteneintritt vereinfachen und erhöhen. Derzeit liegt der jährliche Hinzuverdienst aufgrund der Corona-Sonderregelungen bei 46.060 Euro pro Jahr. Regulär würde ein Hinzuverdienst über 6.300 Euro pro Jahr zu einer komplizierten Kürzung der Rente führen.

„Neue Hinzuverdienstgrenzen trotz vorzeitigem Renteneintritt würde die vorgezogene Altersrente deutlich attraktiver machen und der Renteneintritt ließe sich flexibler und individueller gestalten“, kommentiert Rentenfachmann Islinger die Pläne.

Teilweise Kapitaldeckung in der gesetzlichen Rentenversicherung

In der gesetzlichen Rentenversicherung gilt derzeit das Umlageverfahren. Das heißt: Die aktuellen Beitragszahler finanzieren die Renten der aktuellen Rentner. Versicherte bauen somit kein eigenes Kapital auf, sondern sind auf die Beitragszahlungen der nächsten Generationen angewiesen. Eine teilweise Einführung einer Kapitaldeckung in der gesetzlichen Rentenversicherung soll das Rentenniveau und den Beitragssatz stabil halten. Die Kapitaldeckung soll in Form eines Fonds erfolgen. Dieser, so die Pläne, wird zu Beginn durch einen Bundeszuschuss mit zehn Milliarden Euro aufgestockt.

„Eine Kapitaldeckung verändert unser aktuelles Rentensystem grundlegend. Es wäre der Einstieg in die Aktienrente, wie ihn die FDP fordert“, fasst der Rentenexperte zusammen, „ob dies die gewünschten Ergebnisse bringt, bleibt abzuwarten.“.

Stärkung der betrieblichen Altersvorsorge

Aufgrund des Renditeproblems klassischer Rentenversicherungen wollen die Koalitionäre die Anlagemöglichkeiten bei der betrieblichen Altersvorsorge liberalisieren. Es sollen Anlagemöglichkeiten mit höheren Renditen geben. Ansonsten hält die Koalition die Rahmenbedingungen der betrieblichen Altersversorgung für ausreichend.

Reform der privaten Altersvorsorge

Die künftige Ampelkoalition will die private Altersvorsorge grundlegend reformieren. Dazu will sie einen öffentlichen Fonds nach Vorbild skandinavischer Staaten aufgelegen. Die Riester-Rente soll auslaufen und wird durch effektivere und kostengünstigere Produkte ersetzt. Für laufende Riesterverträge soll es einen Bestandsschutz geben. Auch Selbstständige sollen von der Reform der privaten Altersvorsorge profitieren.

Rentensplitting aufwerten

Relativ unbekannt ist das Rentensplitting. Dabei werden die während der Ehe erworbenen Rentenansprüche zu gleichen Teilen aufgeteilt. Es wird quasi eine Scheidung fingiert. Dabei gibt der Ehepartner mit höheren Rentenansprüchen einen Teil an den anderen Ehegatten ab. Dies ist auch nach dem Tod eines Ehegatten möglich und kann in einem solchen Fall Vorteile für den hinterbliebenen Ehegatten haben.

Rentenversicherungspflicht für Selbstständige

Für Selbstständige soll eine Versicherungspflicht in der gesetzlichen Rentenversicherung kommen. Ausgenommen sind Selbstständige, für die es bereits eine verpflichtende Absicherung gibt, wie zum Beispiel die Versorgungswerke für Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater. Selbstständige sollen sich von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen können. Voraussetzung für die Befreiung soll der Nachweis einer privaten Absicherung über ein insolvenz- und pfändungssicheres Anlageprodukt sein. Die private Absicherung muss über dem Grundsicherungsniveau liegen.

„Die Versicherungspflicht soll für alle Selbstständigen gelten, die ihre Selbstständigkeit neu aufnehmen“, sagt Andreas Islinger, „für bestehende Selbstständige soll das nicht gelten. In den ersten zwei Jahren einer neu aufgenommenen selbstständigen Tätigkeit soll es zudem Erleichterungen geben.“

Abschaffung der Doppelbesteuerung von Renten

Die Richter des Bundesfinanzhofes hatten 2021 in mehreren Urteilen klargestellt, dass die Doppelbesteuerung von Renten unzulässig ist. Diese tritt ein, wenn die Beiträge für die Rente nicht voll steuerlich abzugsfähig sind, die Renten aber voll besteuert werden. Die Ampelkoalitionäre wollen dieser drohenden Doppelbesteuerung entgegenwirken. Sie wollen einerseits den vollständigen Abzug von Rentenversicherungsbeiträgen bei der Steuer schon ab dem Jahr 2023 einführen, statt bisher geplant erst 2025. Auf der anderen Seite wollen sie nicht schon im Jahr 2040 die Rente in voller Höhe besteuern, sondern erst ab 2060. „Bisher steigt für jeden Rentnerjahrgang der Anteil der Rente, der besteuert wird, um jährlich ein Prozent“, erläutert Islinger, „dieser Anstieg wird nunmehr verlangsamt auf nur 0,5 Prozent pro Jahr ab dem Jahr 2023.“