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Immobilienverkauf: Bei Teilvermietung sind Steuern fällig

Vermietet ein Eigentümer eine private Wohnimmobilie zum Teil, fallen bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren Steuern an – selbst wenn die Mieter nur wenige Tage dort wohnen. Das entschied der Bundesfinanzhof in einem neuen Urteil. Was Immobilieneigentümer dazu wissen müssen.

Grundsätzlich handelt es sich beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist um ein privates Verkaufsgeschäft nach Paragraph 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 Einkommensteuergesetz (EstG). Der Verkäufer erzielt sonstige Einkünfte. Ausnahme ist, wenn die Eigentümer ihre Immobilie ausschließlich oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dann fallen keine Steuern an.

Das sollten Sie beachten

Immobilieneigentümer sollten sich gut überlegen, ob sie einzelne Räume vermieten. Der Bundesfinanzhof entschied dazu mit Urteil vom 19. Juli 2022 (IX R 20/21), dass der Gewinn aus dem Verkauf der vermieteten Fläche innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist. Das bezieht sich aber nur auf jene Räume, die der Mieter ganz für sich allein nutzen darf. Der Verkauf von gemeinschaftlich genutzten Flächen, etwa Bäder oder Flure und Gänge, bleibt steuerfrei.

Wer auch nur für wenige Tage einen ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Raum in seiner Wohnung oder in seinem Haus untervermietet, zahlt bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren anteilig auf die vermietete Fläche Steuern auf seinen Gewinn. „Der Entscheidung kommt gerade in Bezug auf die neuen Meldepflichten der Vermittlungsportale für kurzfristige Vermietungen, beispielsweise airbnb, große Bedeutung zu. Dem Finanzamt liegen hierdurch die notwendigen Informationen über die schädliche Nutzung dauerhaft vor“, sagt Torsten Sonnenberg, Steuerberater bei Ecovis in Halle und Leipzig.

Auskunftsanspruch nach der Datenschutzgrundverordnung: Der Arbeitgeber, der untätig bleibt, muss zahlen

Arbeitgeber sollten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern fristgerecht Auskunft über deren personenbezogen Daten geben, wenn sie das verlangen. Das ist in der Datenschutzgrundverordnung geregelt. Tun sie das nicht, kann das für sie sehr teuer werden. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Arbeitsgerichts Oldenburg vom 9. Februar 2023 (3 Ca 150/21) eindrucksvoll. Die Hintergründe dieser Entscheidung erläutert Ecovis-Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht Gunnar Roloff in Rostock.

Die Entscheidung des Arbeitsgerichts Oldenburg

Das Arbeitsgericht Oldenburg hat einen Arbeitgeber verurteilt, einem ehemaligen Arbeitnehmer Schadenersatz von 10.000 Euro zu zahlen. Der Arbeitnehmer hatte von seinem Arbeitgeber Auskunft über die ihn betreffenden personenbezogenen Daten, die das Unternehmen verarbeitet hat, verlangt. Zunächst verweigerte es der Arbeitgeber, Auskunft zu erteilen. Erst etwa 20 Monate später legte er einzelne Unterlagen vor.

Der Arbeitnehmer verklagte den Arbeitgeber. Er verlangte, dass dieser ihm Auskunft erteilt und ihm Schadenersatz in Höhe von monatlich jeweils 500 Euro für den Zeitraum zahlt, in dem der Arbeitgeber die Auskünfte nicht erteilt hatte. Das Arbeitsgericht sprach dem Kläger die verlangten 10.000 Euro zu. Es begründete die Entscheidung damit, dass der Arbeitgeber die Auskünfte innerhalb eines Monats hätte erteilen müssen, dieser Auskunftspflicht aber nicht nachgekommen ist. „Das Arbeitsgericht konnte sich bei der Begründung auf das Bundesarbeitsgericht berufen“, erklärt Roloff. Dieses hatte bereits mit Urteil vom 5. Mai 2022 (2 AZR 363/21) festgestellt, dass es sich um einen Schadenersatzanspruch mit präventivem Charakter handelt, der der Abschreckung dienen solle. Weil der Arbeitgeber während eines so langen Zeitraum seine Auskunftspflicht nicht erfüllte, sei die Höhe des Schadenersatzanspruchs gerechtfertigt. Ob die Entscheidung des Arbeitsgerichts letztlich Bestand haben wird, bleibt abzuwarten.

Was Arbeitgeber beachten sollten

Arbeitgeber sollten sich so vorbereiten, dass sie ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern kurzfristig Auskunft zu deren verarbeiteten personenbezogenen Daten geben können. „Aus unserer langjährigen Praxis wissen wir, dass Beschäftigte häufig finanzielle Forderungen stellen, gerade wenn der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis beendet hat“, berichtet Roloff. Und weiter: „In der Vergangenheit wurde oft die Vergütung von erheblichen Überstunden verlangt. Nach neueren Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesarbeitsgerichts sind Ansprüche zur Bezahlung von nicht genommenem Urlaub hinzugekommen.“ Mit dem aktuellen Urteil zum Daten-Auskunftsanspruch haben Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer jetzt eine weitere Möglichkeit, finanzielle Forderungen gegenüber dem ehemaligen Arbeitgeber durchzusetzen.

Das finanzielle Risiko für die Arbeitgeber lässt sich jedoch minimieren. Roloff rät den Unternehmern dringend dazu, die fristgerechte Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen zunächst zu testen. Dabei kann es sinnvoll sein, den externen Datenschutzbeauftragten miteinzubeziehen. „So sind Sie für den Ernstfall gewappnet und brauchen weder hohe Bußgelder noch Schadenersatzansprüche fürchten“, beruhigt Roloff.

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Verjährung und Verfall von Urlaubsansprüchen: Was Arbeitgeber beachten müssen

Steuerbefreiung für kleinere Photovoltaikanlagen: Positive Nebenwirkungen in der Sozialversicherung

Das am 20. Dezember 2022 veröffentlichte Jahressteuergesetz stellt kleinere Photovoltaikanlagen rückwirkend ab dem Veranlagungsjahr 2022 steuerfrei. Eine große Entlastung für die Besitzer von kleineren Solarstromanlagen. Doch was viele nicht wissen, das Gesetz bringt nicht nur Steuererleichterungen mit sich, sondern auch Vergünstigungen in der Sozialversicherung. Rentenberater und Steuerberater Andreas Islinger bei Ecovis in München kennt die Details.

„Die Einführung der Steuerfreiheit für kleinere Photovoltaikanlagen wirkt sich auch in der Sozialversicherung zugunsten der Betreiber aus“, sagt Andreas Islinger, Rentenberater und Steuerberater bei Ecovis in München.

Ein Überblick über die Vorteile

Prüfung von Einkommen bei Erwerbsminderungsrenten und Witwenrenten

Beziehen Personen eine Erwerbsminderungsrente oder Witwen- und Witwer-Rente aus der gesetzlichen Rentenversicherung, kann ein Erwerbseinkommen dazu führen, dass ihnen die Rentenkasse – unter bestimmten Voraussetzungen – die Rente kürzt.

Bei der Prüfung waren immer auch die Einkünfte aus einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zu berücksichtigen. Sind diese Einnahmen aber steuerfrei, gelten sie auch nicht als Arbeitseinkommen im Sinne der Sozialversicherung. Die Anrechnung auf die Rente entfällt somit.

Krankenversicherungsbeiträge bei Rentnern und freiwillig Versicherten

Einkünfte aus PV-Anlagen können sich auch bei der Berechnung des Krankenversicherungsbeitrags auswirken. Greift aber die Steuerbefreiung, bleiben diese auch bei der Ermittlung der Krankenversicherungsbeiträge außen vor und wirken sich nicht beitragserhöhend aus.

Gesamteinkommensgrenze Familienversicherung

Eine kostenfreie Familienversicherung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn die Einkommensgrenze für das zu versichernde Familienmitglied nicht überschritten ist. Die Grenze liegt derzeit bei 485 Euro oder bei Minijobbern bei 520 Euro monatlich. Auch hier gilt: Greift die Steuerbefreiung bei Betreibern von PV-Anlagen, müssen sie die Einkünfte aus der Photovoltaik nicht zum Gesamteinkommen zählen. Bei der Prüfung der Einkommensgrenze bleiben die Einkünfte also außen vor.

Das sollten Betreiber kleinerer Anlagen jetzt tun

„Sind die Einnahmen aus der PV-Anlage die einzigen beitragspflichtigen Einnahmen bei der Beitragsfestsetzung in der Krankenversicherung, sollten sich Betroffene umgehend mit ihrer Krankenkasse in Verbindung setzen“, rät Islinger. Und weiter: „Die Krankenkasse muss in diesem Fall unverzüglich nach Kenntnis über den Wegfall der Einnahmen die vorläufige Beitragsfestsetzung für die Zukunft zu beenden.“ Außerdem empfiehlt der Sozialversicherungsexperte Betroffenen, die Beitragsbescheide der Krankenkasse und Bescheide über die Anrechnung von Einkommen bei Renten, zeitnah prüfen zu lassen, ob sie richtig sind. „Sofern erforderlich, sollten Anlagen-Betreiber unbedingt fristgerecht Widerspruch gegen die Entscheidung erheben“, empfiehlt Islinger.