¿Aumento del costo del alquiler a través de los gastos comunes?
En la presente nota comentamos una reciente consulta publicada por la DGI (No. 6543) en respuesta a una pregunta que realiza un contribuyente con referencia a la deducción de los gastos comunes en el IRAE y el recupero o no del IVA compras incluido en los mismos.
Si bien la respuesta de la Administracion entendemos es ajustada a la normativa y el tema no es novedoso, nos parece oportuno comentarla pues es importante tener en cuenta este tema a la hora de contratar el alquiler de una oficina.
Yendo a la cuestión, la consultante es una SA arrendataria de una oficina ubicada en un complejo de edificios.
Esta sociedad consulta sobre la posibilidad de deducir los gastos comunes que abona en su liquidación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) así como la posibilidad de computar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) incluido en dichos gastos como IVA compras en la liquidación de este impuesto.
Como es habitual en este tipo de actividad, los proveedores de los servicios emiten sus facturas a nombre del complejo de edificios, discriminando el IVA correspondiente y luego el Administrador del complejo de edificios, en base a la facturación recibida de los proveedores, calcula y asigna el importe que corresponde a cada oficina o local comercial, suministrando una liquidación mensual de tales gastos comunes.
Asimismo, la empresa consultante agrega que la liquidación de gastos comunes emitida por el Administrador del complejo no es un comprobante formal que documente los «Pagos por cuenta de terceros», tal cual lo exige la Resolución DGI Nº 10.197/018 de fecha 01.11.018. Bajo este escenario la consultante entiende, en nuestra opinión en forma acertada, que dichos gastos no los puede considerar en su liquidación de IRAE como gastos deducibles y tampoco puede recuperar el IVA incluido en los mismos. Siendo así, considerando únicamente el efecto en el IRAE, los gastos se transforman un 25% más caros, efecto que se acrecienta si le agregamos la no posibilidad de recuperar el IVA.
En este contexto es que la empresa consultante realiza las siguientes preguntas a la DGI:
- Cuáles son las formalidades necesarias para que la empresa pueda deducir en su liquidación del IRAE los gastos comunes y si en sede del IVA, podrá computar el IVA compras trasladado.
- Qué documentación debe emitir el Administrador del edificio y/o el complejo.
Respuesta de la DGI
En el artículo 19 del Título 4 del T.O. 1996, se establece cuáles son las condiciones que debe cumplir un gasto para que el mismo pueda deducirse de la renta bruta a los efectos de la liquidación del IRAE. Una de estas condiciones, es que el gasto se encuentre debidamente documentado, lo que implica que cumpla las formalidades dispuestas por el artículo 80 del Título 10 del T.O. 1996.
En dichos artículo se establece que las operaciones gravadas deberán documentarse mediante facturas o boletas numeradas correlativamente, que deberán contener impreso el número de inscripción y demás datos para la identificación del contribuyente, los bienes entregados o servicios prestados, la fecha, importe de la operación y monto del impuesto correspondiente.
Dado que no se está cumpliendo con lo requerido por la norma citada puesto que los proveedores no emiten la documentación a nombre de la SA sino del complejo entonces la consultante no podrá deducir el gasto. Tampoco podrá recuperar el IVA incluido en dichos gastos pues se corta la cadena del impuesto como ocurre en todos los casos en que entre un vendedor o prestador de un servicio y el consumidor final, se interpone un sujeto no gravado o exento del impuesto.
Por último en la respuesta a la DGI trae a colación la respuesta dada en una consulta anterior, concretamente la No. 5798, se trataba este mismo tema pero la Administracion del complejo estaba a cargo de una SA y en este caso esta empresa debía emitir la factura bajo el régimen de pagos por cuenta de terceros para trasladar dichos gastos a los arrendatarios y con ello habilitar a los mismos a la deducción del gasto y recupero de IVA en su liquidación de impuestos.
