Proyecto de Gran Dimensión Económica – áreas de uso común y exoneración de Impuesto al Patrimonio
A continuación comentamos una consulta tributaria planteada ante la DGI (No. 6483) por un contribuyente que cuenta con un proyecto de inversión de gran dimensión económica de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda y las urbanizaciones de iniciativa privada presentado ante la COMAP al amparo del Decreto. Nº 138/020 de 29.04.020.
Este decreto declara promovidas las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica.
Como primera medida el contribuyente plantea respecto al alcance del término «área de uso común» a que refiere el artículo 2º del Decreto Nº 138/020 y en segundo lugar realiza una consulta respecto a la aplicación de la exoneración del Impuesto al Patrimonio.
1. Alcance del término Área de uso común
En su respuesta la DGI como primera medida transcribe la norma, a saber:
Al respecto dicho artículo 2 dispone:
«A los solos efectos de la presente declaratoria se consideran proyectos de gran dimensión económica aquellas construcciones que:
(…)
b) se encuentren inscriptas ante el Banco de Previsión Social con o sin actividad a la entrada en vigencia del presente Decreto, y en las cuales reste por ejecutar inversiones por un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común de 20:000.000 Ul (veinte millones de Unidades Indexadas) o superior a dicho monto, a la fecha de entrada en vigencia del presente Decreto.
La Comisión de Aplicación (COMAP) establecerá el porcentaje del área destinada al uso común que deberá tener el proyecto de inversión».
En ese sentido la COMAP en la Circular 5/2021 de 23.07.021, además de establecer el porcentaje del área destinada a uso común, define qué se entiende por dicho concepto.
A continuación trascribimos lo que en la Circular mencionada, la COMAP estableció respecto a qué se entiende por área de uso común ya que la DGI le responde al contribuyente que en cuanto al alcance del término área de uso común se va a remitir a lo establecido en dicha circular.
Definición de Área Destinada a Uso Común según la COMAP
Se entiende por área destinada al uso común:
a) Las áreas destinadas al desarrollo de actividades sociales, deportivas y de recreación, tales como: jardines (en la medida que efectivamente se esté generando un acondicionamiento e infraestructura sobre el mismo), piscinas, campos de deportes, gimnasios, salas de reuniones y similares. Asimismo, las áreas destinadas a estacionamiento de cortesía.
A efecto de las urbanizaciones, se considerará adicionalmente lagos y toda la caminería interna para urbanizaciones comprendidas en el artículo 48 de la Ley Nº 17.292.
Asimismo, se considerará como áreas destinadas a uso común para las urbanizaciones no comprendidas en la normativa ante citada, las áreas para desarrollo recreativo público realizadas dentro del padrón donde se desarrolla la inversión y las áreas correspondientes a la construcción de calles internas, que posteriormente a su realización, deban ser cedidas a la Intendencia Departamental correspondiente
Sin ser las áreas públicas definidas anteriormente, el resto de las áreas definidas como áreas destinadas a uso común, deberán estar destinadas al uso exclusivo de los copropietarios o propietarios si estamos frente a padrones individuales.
b) Las áreas destinadas al desarrollo de actividades comerciales y de servicios.
Dichas áreas deberán estar destinadas al uso de todos los copropietarios y/o propietarios si estamos frente a padrones individuales, o del público en general.
En cuanto a las inversiones del literal b), se computarán sólo para el cumplimiento de la exigencia del mínimo del 20% o 15% y 10% o 5% (según la reglamentación por el cual se ampara el proyecto) del área destinada a uso común, no siendo inversiones elegibles a los efectos de la aplicación del beneficio.
Las áreas de circulación, con excepción de la caminería interna o calles públicas para las urbanizaciones comprendidas en el artículo 48 de la Ley Nº 17.292, en ningún caso computan para las áreas destinadas a uso común aquí definidas.
En conclusión los contribuyentes que tengan proyectos de gran dimensión económica en lo que refiere a áreas de uso común deberán considerar lo establecido en esta circular.
Al inicio mencionamos que el contribuyente consultó sobre dos temas, a continuación veremos el segundo tema planteado que refiere a la exoneración del IP.
2. Exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP) de los predios localizados en departamentos que no admiten la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los loteos.
En su respuesta la DGI realiza una precisión previa y es que los ordenamientos jurídicos municipales no son uniformes. Respecto a este punto, varían en permitir o no la conservación del padrón matriz del predio en donde se realizan las mejoras y la enajenación de las distintas unidades en régimen de propiedad horizontal.
Según se desprende de la consulta, la operativa de la empresa se ajusta al siguiente orden secuencial que a continuación transcribimos:
- Se adquiere un padrón de naturaleza rural.
- Se realizan las obras correspondientes a calles, saneamiento, alumbrado y espacios verdes. Con la posterior autorización municipal, el área pasa a ser urbana.
- Las calles se ceden al gobierno departamental y en consecuencia pasan a ser de dominio público.
- Lo que resta del predio se divide en padrones individuales.
- Una vez obtenido el número de padrón, el predio individual se comercializa.
Teniendo en consideración esta situación, el contribuyente consulta si la exoneración de IP alcanza a los predios individuales cuando permanezcan en el patrimonio del titular del proyecto urbanístico en los departamentos que no admiten la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los loteos.
La empresa consultante entiende que la exoneración de IP debería abarcar todo el predio original sobre el que sea realicen las obras con independencia de la padronización individual posterior.
En su respuesta el fisco comparte dicha posición y por lo tanto entiende que el contribuyente se puede amparar a la exoneración de IP según lo establece el artículo 10 del Decreto No. 138/020.
