Wada fizyczna nieruchomości

Częstokroć w procesach nabywania nieruchomości okazuje się, iż faktyczna powierzchnia odbiega od tej, którą wstępnie deklarował właściciel, a nawet różni się od tej, która widnieje w dokumentach urzędowych (np. księgach wieczystych, ewidencji gruntów).  Najczęściej dysproporcja zostaje ujawniona w ramach obmiaru – wtedy też strony dokonują odpowiedniej korekty ceny. W szczególności w przypadku gdy nieruchomość ma mniejszą powierzchnię niż wynika to z deklaracji sprzedającego następuje jej obniżenia. 

Nawet jednak w  przypadku braku obmiaru nieruchomości (niezależnie od przyczyn jego zaniechania) nabywca nie jest pozbawiony ochrony prawnej w przypadku nabycia mniejszej nieruchomości (lokalu)– kupującemu przysługują bowiem wobec sprzedawcy roszczenia z tytułu nabycia rzeczy obarczonej wadą fizyczną (art. 556 § 1 k.c.).

W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego wprost wskazano, że niezgodność między faktyczną powierzchnią lokalu, a jego powierzchnią określoną w umowie sprzedaży stanowi wadę fizyczną lokalu w rozumieniu art. 556 § 1 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2022 r., II CSK 109/22).

I nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedawca miał świadomość, że lokal jest faktycznie mniejszy niż wynika to z jego deklaracji lub danych ujawnionych w dokumentach urzędowych (gdyż odpowiedzialność na zasadzie rękojmi za wady fizyczne jest oparta na zasadzie rękojmi, dla której subiektywna wiedza sprzedawcy o zbywanej rzeczy nie ma znaczenia).

Roszczeniem kupującego, które najpełniej realizuje jego interes majątkowy w przypadku ujawnienia się wady fizycznej jest żądanie obniżenia ceny (art. 560 § 1 k.c.). Uprawnienie kupującego umożliwia przywrócenia ekwiwalentności świadczeń poprzez dostosowanie ceny, którą nabywca powinien był zapłacić do tej, którą faktycznie zapłacił za nieruchomość (lokal) o mniejszej powierzchni. Jeżeli sprzedawca nie zwróci pieniędzy dobrowolnie, to nabywca może żądać zasądzenie różnicy przez sąd. 

Należy mieć na uwadze, że roszczenia z tytułu wad nieruchomości wygasają z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.) – jeżeli wada zostanie stwierdzona później dochodzenie przez nabywcę roszczeń z tytułu rękojmi jest niemożliwe (nabywca może jednak próbować dochodzić swoich prawa na innej podstawie prawnej, w szczególności zgodnie z przepisami o nienależytym wykonaniu umowy sprzedaży, chociaż proces ten jest trudniejszy).

Oczywiście roszczenia nie będą przysługiwały nabywcy, która zdawał sobie sprawie z mniejszej powierzchni nieruchomości (art. 557 § 1 k.c.)