Ecovis in Pfaffenhofen und Schrobenhausen

Immobilienkauf: Vom Vertrag zum Grundbucheintrag

Wechseln Immobilien den Eigentümer, sollten beide Vertragsparteien genau hinsehen. Denn hier wird es juristisch schnell komplex. Worauf Interessenten achten sollten und welche Rolle Einträge im Grundbuch spielen, erklären die Ecovis-Experten.

Das Thema Immobilien kommt kaum aus den Schlagzeilen raus: Erst waren die Zinsen über Jahre hinweg niedrig, dafür gab es kaum Objekte am Markt. Dann stiegen die Zinsen und niemand konnte oder wollte noch kaufen. Mit Inflation und insbesondere der Verteuerung der Baustoff e sank schließlich die Bereitschaft zu investieren und zu bauen. Aber so langsam kommt wieder Bewegung in den Markt, stellt Rainer Priglmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing, fest: „Wenn auch auf verhaltenem Niveau, sind Investoren wieder offen für neue Projekte. Das gilt vor allem für den privaten Immobilienmarkt.“

Beim Kauf genau hinschauen

Ob als Anlage oder für den Eigenbedarf – wer sich jetzt auf dem Markt umsieht, hat gute Chancen, auch weiterhin vom Käufermarkt zu profitieren. „Allerdings sollten Kaufende dabei einige wichtige Regeln im Kaufprozess beachten“, erklärt Stefan Reichert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München. „Denn beim Kauf einer Immobilie sind verschiedene Schritte notwendig.“ Am Anfang des Prozesses steht der Kaufvertrag, in dem die Parteien alle Verhandlungsergebnisse festhalten. Anschließend folgt die notarielle Beurkundung des Vertrags.

„Käuferinnen und Käufer sollten über den Notar eine schnelle Vormerkung im Grundbuch forcieren“, erklärt Reichert. „So sind Zwischenverkäufe unwirksam und Käufer erhalten ein Stück Sicherheit.“ Erst wenn der Käufer anschließend den Kaufpreis bezahlt, erfolgt die endgültige Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch. „Das wiederum sichert den Verkäufer ab“, sagt Reichert. Die Kosten der notariellen Beurkundung richten sich nach dem Verkaufswert der Immobilie. „Dabei ist es wichtig, dass die Parteien hier den richtigen Kaufpreis festhalten“, mahnt Reichert. „Eine vorsätzliche Unterbeurkundung, etwa um Grunderwerbsteuer oder Notarkosten zu sparen, kann dazu führen, dass der Eintrag im Grundbuch unwirksam wird.“

Überhaupt warnt Reichert davor, beim Immobilienkauf an der falschen Stelle zu sparen: „Verzichten Sie als Privatperson sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf nicht auf das Gutachten eines Sachverständigen, der die Immobilie verlässlich bewerten kann. Und lassen Sie sich zu übernommenen Mietverträgen oder Hypotheken beraten, bevor relevante Vertragsdetails unbeachtet ins Grundbuch eingetragen werden.“

Grundbucheinträge prüfen und verstehen

„Viele unserer Mandanten tun sich schwer damit, die Eintragungen im Grundbuch richtig zu verstehen“, sagt Ecovis-Unternehmensberater Priglmeier. „Dabei ist es enorm wichtig, sich im Vorfeld gut darüber zu informieren – insbesondere, wenn in Zukunft geplant ist, die Immobilie zu verkaufen.“ Dabei geht es weniger um die ersten Seiten des Grundbucheintrags als vielmehr um versteckte Details, die im hinteren Teil zu finden sind, erklärt Priglmeier: „Gibt es Eintragungen zu Renten- oder Wohnrechten? Zu Grund-, Rentenschulden oder zum Vorkaufsrecht? Und welche Eintragungen können gelöscht werden?“

Entdecken Käufer oder Verkäufer unklare Eintragungen im Grundbuch, sollten sie sich bestmöglich darüber informieren, was sie bedeuten oder auch in Zukunft bedeuten könnten, rät Priglmeier: „Denn solche Rechte oder Schulden können den Wert des Grundstücks oder der Immobilie mitunter erheblich mindern – oder auch erhöhen.“ Und es wäre sicherlich nicht das erste Mal in seiner Tätigkeit als Experte für Immobilienbewertung, dass ein unbeachteter Grundbucheintrag zu handfesten Verkaufsbeschränkungen führt, erzählt Priglmeier. Sein Tipp für Käuferinnen und Käufer lautet daher: „Unterschreiben Sie keinesfalls einen Vertrag beim Notar, wenn es Unklarheiten zum Grundbucheintrag gibt.“ Gleiches gilt auch für Immobilienbesitzer: „Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihren Grundbucheintrag, um gegebenenfalls auch handlungsfähig zu sein.“

Bei allen Warnungen weist Priglmeier aber auch auf die Chancen hin, die sich durch eine geschickte Vertragsgestaltung und einen dementsprechenden Grundbucheintrag ergeben: „Wer sich für einen Verkauf der eigenen Immobilie oder die frühzeitige Übertragung des Eigentums auf die Kinder entscheidet, kann sich so auch weitreichende Rechte sichern.“

Inkongruenter Gewinnausschüttungen: Fälle der steuerlichen Anerkennung erweitert

Bislang waren einige Modelle der inkongruenten Gewinnausschüttungen an Gesellschafter, also eine nur kurzzeitig geltende oder oft geänderte Gewinnverteilung, steuerlich nicht begünstigt. Jetzt hat das BMF in einem Schreiben geklärt, welche zusätzlichen Fälle künftig von der steuerlichen Anerkennung profitieren. Die Details erklärt Ecovis-Steuerberaterin Christine Hübner.

Gesellschafter bekommen oftmals den erwirtschafteten Jahresüberschuss einer Gesellschaft ausgezahlt. Die Gewinnverteilung an die Anteilseigner erfolgt dabei grundsätzlich entsprechend dem Verhältnis ihrer nominellen Beteiligung an der Gesellschaft. Davon abweichende, also inkongruente Gewinnausschüttungen, sind handelsrechtlich nur zulässig, wenn das in der Satzung der Kapitalgesellschaft festgelegt ist. Steuerlich gilt eine von den Beteiligungsverhältnissen abweichende inkongruente Gewinnausschüttung als anerkannt, wenn sie zivilrechtlich wirksam ist. Das bedeutet, dass die Gewinnausschüttung steuerlich dem Gesellschafter zugeordnet wird, dem sie zufließt und nicht demjenigen, der sie den Beteiligungsverhältnissen entsprechend bekommen sollte.

Bisher hielt die Finanzverwaltung eine nur kurzzeitig geltende oder oft geänderte Gewinnverteilung für unangemessen (Schreiben des Bundesfinanzministeriums, BMF, vom 17. Dezember 2013). In seiner Entscheidung vom 28. September 2022 widersprach der Bundesfinanzhof (BFH) der bis dahin geltenden Finanzverwaltungsauffassung (VIII R 20/20).

Jetzt hat die Finanzverwaltung auf die Rechtsprechung des BFH von 2022 reagiert und erfasst weitere Fälle, bei denen sich von den Gesellschafterverhältnissen abweichende Gewinnverteilungen steuerlich anerkennen lassen (BMF-Schreiben vom 4. September 2024). Das aktuelle BMF-Schreiben vom 4. September 2024 ersetzt das bisherige BMF-Schreiben 2013. Die Finanzverwaltung muss die neuen Regeln ab sofort in allen noch offenen Fällen anwenden.

Welche Regeln jetzt gelten

1. Inkongruente Gewinnausschüttungen bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH)

a) Abweichende Regelung der Gewinnverteilung im Gesellschaftsvertrag: Soweit im Gesellschaftsvertrag ein anderer Maßstab als die Geschäftsanteile für die Gewinnverteilung festgelegt wurde, ist die inkongruente Gewinnausschüttung auch steuerlich anzuerkennen.

b) Öffnungsklausel für abweichende Gewinnverteilung im Gesellschaftsvertrag: Enthält der Gesellschaftsvertrag eine Klausel, nach der die Gesellschafter eine abweichende Gewinnverteilung beschließen können, wenn auch alle nachteilig betroffenen Gesellschafter zustimmen, ist sie ebenfalls steuerlich anzuerkennen.

c) Punktuell satzungsdurchbrechender Beschluss: Diese Form des Beschlusses über eine inkongruente Vorabausschüttung ist zivilrechtlich wirksam, wenn er von der Gesellschafterversammlung mit den Stimmen aller Gesellschafter gefasst wurde und kein Gesellschafter diesen Beschluss anfechten kann. Ein punktuell satzungsdurchbrechender Beschluss ist ein einmaliger Beschluss, der die Satzung in Zukunft nicht ändern soll und einen Einzelakt darstellt.

Wenn allerdings ein Beschluss die Satzung mit Dauerwirkung (auch wenn es sich nur um einen kurzen Zeitraum handelt) ändern soll und bei dessen Änderung nicht alle materiellen und formellen Anforderungen an eine Satzungsänderung erfüllt sind, ist der Beschluss ungültig und steuerlich nicht anzuerkennen.

d) Gespaltene Gewinnverwendung, zeitlich inkongruente Gewinnausschüttung: Ein zivilrechtlich wirksamer Gesellschafterbeschluss ist steuerlich anzuerkennen, wenn der Mehrheitsgesellschafter den ihm zustehenden Anteil am Gewinn nicht ausschüttet, sondern in eine gesellschafterbezogene Gewinnrücklage einstellt. Dies gilt auch, wenn die Gewinnanteile von Minderheitsgesellschaftern parallel ausgeschüttet werden. Auch bei einem beherrschenden Gesellschafter führt die Einstellung in die Gewinnrücklage nicht zu einem Zufluss von Kapitalerträgen.

 2. Inkongruente Gewinnausschüttungen bei Aktiengesellschaften (AG)

Bei Aktiengesellschaften sind inkongruente Gewinnausschüttungen nur zulässig, wenn in der Satzung ein abweichender Gewinnverteilungsschlüssel festgelegt wurde und die Ausschüttung diesem entspricht. Öffnungsklauseln oder satzungsdurchbrechende Beschlüsse wie bei der GmbH beschrieben, lassen sich steuerlich nicht anerkennen.

„Die im aktuellen BMF-Schreiben festgelegte Öffnung für inkongruente Gewinnausschüttungen ist begrüßenswert. Sie schafft Unternehmen mehr Gestaltungsmöglichkeiten“, sagt Name Hübner.

Steuerbarkeit einer „Nutzungsentschädigung“

Zahlt eine Bank auf Grundlage einer Vergleichsvereinbarung eine Nutzungsentschädigung, gelten diese Zahlungen für den Empfänger weder als Kapitaleinkünfte noch als sonstige Einkünfte. Die Details zu dem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs kennt Markus Willenborg, Wirtschaftsprüfer bei Ecovis in Vechta.

Der Fall

Ein verheiratetes Ehepaar schloss mit seiner Bank einen Vertrag über die Gewährung mehrerer Darlehen zur Finanzierung einer selbst genutzten Wohnimmobilie ab. Vier Jahre später widerriefen sie ihre Willenserklärung für zwei der Darlehensverträge aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrungen.

Es kam zu einem zivilgerichtlichen Rechtsstreit zwischen dem Ehepaar und der Bank. Das Ergebnis war ein gerichtlicher Vergleich, in dem die Bank sich verpflichtete, an die Kläger einen Nutzungsersatz zu bezahlen. Außerdem vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Bank die aus dem Betrag des Nutzungsersatzes anfallende Kapitalertragsteuer, den Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer an das Finanzamt abführt und den Klägern eine entsprechende Bescheinigung ausstellt.

Unter Vorlage der Steuerbescheinigung reichten die Kläger ihre Einkommensteuererklärungen ein und verwiesen dabei auch darauf, dass sie wegen einer nicht korrekten Darlehenswiderrufsbelehrung einem Vergleich mit der Bank zugestimmt haben.

Das Finanzamt berücksichtigte den Betrag bei den Einkünften aus Kapitalvermögen im Sinne des Paragrafen 32d Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) und zog bei beiden Eheleuten jeweils den Sparerpauschbetrag in Höhe von 801 Euro ab.

Den Vergleich zwischen Klägern und der Bank legte das Finanzamt so aus, dass die als Nutzungsentschädigung bezeichnete Zahlung als Nutzungsersatz zu betrachten ist. Dieser Nutzungsersatz bezieht sich auf Zins- und Tilgungsleistungen nach Rückabwicklungsgrundsätzen, die die Kläger ohne rechtliche Grundlage gezahlt haben.

Dagegen haben die Kläger erfolgreich Einspruch eingelegt.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs

Anders als das Finanzamt sah das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg in dem Vergleich einen vereinbarten entgeltlichen Rechtsverzicht der Kläger auf ihre Rechte aus dem zuvor erklärten Widerruf der Darlehensverträge. Dieser Argumentation schloss sich der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 22. Mai 2024 an (VIII R 3/22). Da der Verzicht nicht im Rahmen einer auf Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit erklärt worden sei, unterliege die Zahlung nicht der Einkommensteuer.

Das FG Münster vertrat die Auffassung, dass der aufgrund des gerichtlichen Vergleichs der Bank an die Kläger geleistete Betrag bei den Klägern nicht zu einem steuerbaren Kapitalertrag und auch nicht zu Einkünften aus Leistungen nach dem EStG führt. Der zwischen den Klägern und der Bank geschlossene Vergleich ist so auszulegen, dass die Darlehensverträge nicht rückabgewickelt wurden. In beiden Fällen führt die Zahlung der Bank nicht zu einem steuerbaren Kapitalertrag bei den Klägern.

„Eine Entschädigung für einen Rechtsverzicht führt beim Verzichtenden nicht zu steuerbaren Einkünften, wenn sie nicht als Ergebnis einer Erwerbstätigkeit anzusehen ist“, sagt Markus Willenborg. „Diese Voraussetzung war im Streitfall erfüllt, denn die Entschädigungszahlung war nicht im Sinne eines leistungsbezogenen Entgelts durch das Verhalten der Kläger wirtschaftlich veranlasst“, erklärt der Steuerberater.

Eine Zahlung als Nutzungsersatzleistung im Rahmen einer reinen Rückabwicklung der Darlehensverträge ist auch kein steuerbarer Kapitalertrag nach Paragraf 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Bei der Rückabwicklung eines Darlehensvertrags handelt es sich nämlich nicht um einen Leistungsaustausch in der Erwerbssphäre.