Wie Vermieter steigende Energiepreise an Mieter weitergeben 

Viele Vermieterinnen und Vermieter fragen sich angesichts der rasant steigenden Energiepreise, wie sie die Mehrkosten an ihre Mieter:innen weitergeben können. Hier erfahren Sie, was Sie als Vermieter:in dabei aus steuerlicher Sicht beachten müssen.

Grund und Ausblick zu den steigenden Energiepreisen

Durch verschiedene Einflussfaktoren wie den Krieg in der Ukraine und die aktuelle Inflation sind die Energiepreise in Deutschland bereits gestiegen. Kosten für Öl, Strom und Gas werden Prognosen zufolge weiter massiv ansteigen. Das führt – je nach Verbrauch – zu finanziellen Mehrbelastungen von voraussichtlich 200 bis 400 Prozent pro Haushalt.

Immobilieneigentümer:innen haben ihre Energiekosten grundsätzlich direkt selber zu tragen. Mieter:innen hingegen müssen die durch sie verursachten Energiekosten im Regelfall jedoch nicht direkt an den Versorger leisten, sondern an den Vermieter beziehungsweise die Vermieterin. Diese:r ist meistens Vertragspartner:in der Versorger und belastet die verbrauchte Energie an die Mieter:in über die Nebenkosten weiter.

Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung

Im Regelfall sind die Vermieter:innen Vertragspartner:innen der Lieferanten für Energie (Strom, Gas, Öl). Es werden monatliche Abschläge an die Versorger geleistet und diese über monatliche Vorauszahlungen zu den Nebenkosten an die Mieter:innen weiterbelastet.

Der Versorger rechnet sodann jährlich über die tatsächlich verbrauchte Energie ab, sodass es entweder zu Nachzahlungen seitens der Vermieter:innen oder zu Erstattungen von Vorauszahlungen kommt. Die Vermieter:innen sind verpflichtet, ebenfalls jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und gegenüber dem Mieter oder der Mieterin den tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Erst nach der Nebenkostenabrechnung können Sie grundsätzlich zukünftige Abschläge neu berechnen.

Dies führt dazu, dass sich ein erhöhter Verbrauch oder steigende Energiepreise nicht sofort in den Abschlägen bemerkbar machen, sondern erst mit der nächsten Jahresabrechnung fällig werden. Was in normalen Jahren kein relevantes Problem darstellt, kann im nächsten Jahr für viele Mieter:innen zu bösen Überraschungen führen.

Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

Um eine geballte Nachzahlung in einer Summe mit der Nebenkostenabrechnung für 2022 in 2023 zu vermeiden, können Sie schon jetzt die monatlichen Abschläge erhöhen.

Dies darf jedoch nicht einseitig durch die Vermieter:innen geschehen. Denn dazu Bedarf es grundsätzlich einer zugrundeliegenden Nebenkostenabrechnung. Aus diesem Grund ist der Austausch mit den Mietern und Mieterinnen wichtig. Sofern sich diese mit einer Erhöhung der Abschläge einverstanden erklären, kann diese auch ohne Jahresabrechnung unterjährig erfolgen. Aufgrund eines anzunehmenden Interesses beider Parteien, sehen wir dahingehend gute Erfolgsaussichten.

Die Anpassung darf und sollte jedoch nicht einfach pauschal erfolgen, sondern an den tatsächlichen Verbrauch und das derzeitige Preisgefüge angelehnt sein. Hier kann es hilfreich sein, den Austausch über aktuelle und gegebenenfalls schon zukünftige Preise mit den Versorgern zu suchen.

Weiterbelastung von Energiekosten

Selbstverständlich liegt es in der Hand der Vermietenden die entstehenden Kosten an die Mieter:innen weiterzubelasten. Dies wird der absolute Regelfall sein, da Vermieter:innen nicht zu ihren eigenen Lasten auf eine Weiterbelastung verzichten.

Bei langjährigen Mietverhältnissen, freundschaftlichem Verhältnis zwischen Vermieter:in und Mieter:in oder bei finanziellen Schwierigkeiten des oder der Mieter:in kann es jedoch auch zu der Konstellation kommen, dass Vermieter:innen auf eine vollständige Weiterbelastung verzichten, um das Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zu gefährden.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Grundsätzlich stellen die Zahlungen der Vermieter:innen an die Versorger Werbungskosten und die Weiterbelastung an die Mieter:innen Einnahmen bei Vermietung und Verpachtung dar. Diese gleichen sich sodann im Regelfall aus (mit Ausnahme von nicht umlagefähigen Nebenkosten). Sofern Vermieter:innen nicht sämtliche Kosten weiterbelasten, verbleibt ein Werbungskostenüberschuss aus den Nebenkosten. Dies ist völlig legitim. In der Differenz liegt die Belastung finanziell bei den Vermietern und Vermieterinnen. Aufgrund der steuerlichen Berücksichtigung des Überschusses wirkt sich dieser jedoch in Höhe Ihres individuellen Steuersatzes mindernd bei Ihrer Einkommensteuer aus. Vereinfacht ausgedrückt beteiligt sich der Fiskus in diesen Konstellationen in Höhe Ihres Steuersatzes an den Energiekosten.

Dabei zu beachten sind jedoch die Themen Liebhaberei und die verbilligte Überlassung von Wohnraum.

Energiepreise und Liebhaberei

Unter Liebhaberei versteht man allgemein eine Tätigkeit, die nicht mit der Absicht der Einkunftserzielung betrieben wird. Dies unterstellt die Finanzverwaltung grundsätzlich, wenn mit einer Tätigkeit, auch Vermietung und Verpachtung, dauerhaft Verluste erwirtschaftet werden. Aufgrund der bei Vermietung und Verpachtung anzunehmenden langfristigen Ausübung und der Tatsache, dass hier zu Beginn durch Finanzierungszinsen und Abschreibungen meist Verluste erzielt werden, wird dort auf eine langfristige Totalprognose abgestellt.

Sofern also Kosten nicht vollständig weiterbelastet werden und dies zu einem Verlust aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt, kann dies zu Rückfragen seitens des Finanzamts oder zu einem Vorläufigkeitsvermerk in Ihrem Einkommensteuerbescheid führen. Da eine nicht vollständige Weiterbelastung von Nebenkosten, wenn überhaupt, wahrscheinlich lediglich kurzfristig praktiziert wird, ist das Risiko dahingehend eher als gering einzuschätzen.

Verbilligte Überlassung von Wohnraum (an Angehörige)

Wenn Sie Wohnraum vermieten, achten Sie immer darauf, dass die tatsächliche Miete in einem angemessenen Verhältnis zur ortsüblichen Miete steht. Andernfalls riskiert man eine (teilweise) Kürzung der Werbungskosten.

Konkret ist zu empfehlen, mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu erzielen. Ab dieser Schwelle ist es möglich, sämtliche Werbungskosten vollständig zu berücksichtigen.

Bei der ortsüblichen Miete ist stets auf die Warmmiete abzustellen. Das bedeutet, in die Vergleichsberechnung fließen auch die Mieten für Garagen oder Stellplätze, aber insbesondere die Nebenkosten mit ein.

Wenn Sie bereits verbilligt Wohnraum überlassen, sollten Sie vorab stets eine Vergleichsberechnung anstellen. Das gilt auch, wenn Sie die gestiegenen Energiekosten nicht vollumfänglich weiterbelasten möchten. So können Sie dem Risiko einer Werbungskostenkürzung vorbeugen.

Unsere Einschätzung

In welchem Ausmaß die Energiepreise tatsächlich steigen werden, kann niemand voraussehen. Es ist jedoch sicher, dass es einen enormen Anstieg geben wird, auf den sich jede und jeder vorbereiten sollte.

Falls möglich, sollten Eigentümer:innen und Mieter:innen entsprechend großzügig kalkulierte Rücklagen bilden. Ebenso kann eine Erhöhung der Abschläge bereits jetzt mit dem Versorger beziehungsweise dem Vermieter oder der Vermieterin vereinbart werden.

Vermieter:innen raten wir, den Kontakt zu ihren Mieter:innen zu suchen und über eine moderate Erhöhung der Vorauszahlungen zu verhandeln. Dies dürfte zwar auch im Interesse der Mieter:innen sein, um eine zusammengeballte Nachzahlung mit der Nebenkostenabrechnung für 2022 in 2023 zu vermeiden. Aber insbesondere Vermietern und Vermieterinnen dürfte daran gelegen sein, die wahrscheinlich unvermeidbare Nachzahlung bereits teilweise durch erhöhte Abschläge einzunehmen und nicht erst später hohe Rückstände der Mieter:innen einfordern zu müssen.

Sofern Sie als Vermieter:in Wohnraum verbilligt überlassen oder nicht die gesamten gestiegenen Energiekosten an Ihre Mieter:innen weiterbelasten wollen, sprechen Sie uns jederzeit gerne an!

Wir helfen Ihnen bei einer steuerlich effizienten und sicheren Umsetzung.