Steuervorteil durch Sonderabschreibungen beim Bau oder Kauf von Mietwohnungen nutzen
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Steuervorteil durch Sonderabschreibungen beim Bau oder Kauf von Mietwohnungen nutzen

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bietet der Gesetzgeber einen Steuervorteil durch Sonderabschreibungen beim Bau oder Kauf von Mietwohnungen. Erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen das funktioniert und welche Folgen das hat. 

Zur Förderung des Mietwohnungsneubaus im unteren und mittleren Mietpreissegment hat der Gesetzgeber den § 7b des Einkommensteuergesetzes eingeführt. Was das Bundesfinanzministerium dazu in den Schreiben vom 7. Juli 2020 und  21. September 2021 mitgeteilt hat, fassen wir für Sie zusammen.

Persönliche Voraussetzungen für einen Steuervorteil durch den Bau oder Kauf von Mietwohnungen

Um eine Sonderabschreibung beim Kauf oder Bau von  Mietwohnungen in Anspruch zu nehmen, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen.

Grundsätzlich sind alle unbeschränkt und beschränkt steuerpflichtigen natürlichen sowie juristischen Personen (z.B. GmbH) berechtigt, die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen. Bei Personengesellschaften (z.B. OHG) sind die einzelnen Mitunternehmer:innen berechtigt.

Neben persönlichen Voraussetzungen müssen auch einige sachliche Voraussetzungen erfüllt werden. Diese sachlichen Voraussetzungen werden wir Ihnen nachstehend genauer erläutern.

Was bedeutet Mietwohnungsneubau und welche Anforderungen bestehen an die Wohnungen?

Steuervorteile durch Sonderabschreibung bei Kauf oder Bau von Mietwohnungen können Sie nur dann in Anspruch nehmen, wenn durch sie Wohnraum komplett neu geschaffen wird.
Das kann zum einen dadurch erfolgen, wenn Sie ein Gebäude ganz neu errichten. Auch können Sie einen solchen Mietwohnungsneubau kaufen. Die Wohnung gilt bei einem Kauf jedoch nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres, in dem sie fertiggestellt wurde, auch angeschafft wird.

Neuer Wohnraum kann zudem auch dadurch entstehen, dass ein bereits bestehendes Gebäude aus- oder umgebaut, aufgestockt oder neue Teile an das bestehende Gebäudes angebaut werden. Entscheidend dafür ist, dass dadurch erstmals die nachstehenden Voraussetzungen für eine begünstigte Wohnung vorliegen.

Diese Wohnung hat die folgenden Anforderungen zu erfüllen:

  • Sie muss die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen und eine in sich getrennte und abgeschlossene Wohneinheit bilden.
  • Diese Wohneinheit muss selbstständig zugänglich sein und notwendige Nebenräume, wie bspw. Küche, Bad oder Dusche und Toilette, enthalten.
  • Es wird eine Mindestwohnfläche von 23 Quadratmetern vorgesehen.

Besonderheit: Von der Mindestfläche darf abgewichen werden, wenn es sich um Studenten-, Senioren- oder betreute Wohnheime handelt. Dann ist eine Mindestwohnfläche von 20 Quadratmetern vorgesehen.

Wichtig: Bitte beachten Sie, dass Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen von vorhandenem Wohnraum nicht zur Erschließung neuen Wohnraums führen.

Wo muss sich die neue Mietwohnung befinden?

Begünstigt ist grundsätzlich jede Wohnung, die sich innerhalb von Deutschland befindet. Unter bestimmten Voraussetzungen, die Sie im Einzelfall prüfen (lassen) sollten, kann sich die Wohnung auch in einem anderen Mitgliedstaat der EU und im EU-Ausland befinden.

Bis wann muss der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige getätigt sein?

Der Bauantrag oder falls ausreichend die Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden. Hierzu ist der Zeitpunkt der Bauantragsstellung oder der Bauanzeige entscheidend. Maßgeblich ist das Datum des Eingangsstempels bei der zuständigen Behörde. Der tatsächliche Beginn der Bautätigkeit ist dafür unerheblich.

Mit Schreiben vom 21. September 2021 hat das Bundesfinanzministerium eine Regelung für die Fälle ergänzt, in denen weder ein Bauantrag noch eine Bauanzeige notwendig ist. In dem Fall ist der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung maßgebend.

Gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Höhe von Anschaffungs- oder Herstellungskosten?

Die Sonderabschreibung ist nur zulässig, wenn die der Abnutzung unterliegenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Eine Überschreitung führt zum Ausschluss der Förderung. Das Finanzamt besitzt an der Stelle keinen Ermessensspielraum.

Zur Prüfung der sog. Baukostenobergrenze müssen Sie zunächst die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermitteln. Bei der Ermittlung unterstützen wir Sie gerne. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.

Gibt es Vorgaben zur Verwendung der neuen Mietwohnung?

Damit eine Wohnung förderungsfähig ist, muss sie entsprechend genutzt werden. Sie muss anderen Personen zu Wohnzwecken entgeltlich und für eine gewisse Dauer überlassen werden. Insgesamt muss dies über einen Zehn-Jahres-Zeitraum erfolgen. Sie als Steuerpflichtige:r müssen jährlich einen Nachweis in geeigneter Art und Weise über die Einhaltung der Nutzungsvorschriften erbringen.

Eine gewisse Dauer ist erfüllt, wenn Sie die Wohnung unbefristet oder mindestens für ein Jahr fremdvermieten. Von einem Jahr können Sie abweichen, wenn Sie die Wohnung beispielsweise an einen Studenten für die Dauer eines Semesters vermieten und Sie den verkürzten Zeitraum entsprechend begründen können. Dazu müssen Sie dem Finanzamt einen entsprechenden Nachweis vorlegen.

Sollte eine Wohnung vorübergehend leer stehen, ist das unerheblich. Wichtig ist jedoch, dass die Wohnung weiterhin zu fremden Wohnzwecken gegen Entgelt genutzt werden soll und Sie als Steuerpflichtige:r nachhaltige und ernsthafte Vermietungshandlungen, wie etwa die Schaltung von Wohnungsanzeigen, vornehmen.

Nicht förderungsfähig ist eine Wohnung dann, wenn Sie diese selbst nutzen oder unentgeltlich an fremde Personen zu Wohnzwecken überlassen. Auch eine kurzfristige Beherbergung von Personen, die regelmäßig wechseln, führen zum Ausschluss der Förderung. So soll vermieden werden, dass insbesondere in Städten Wohnungen als Ferienwohnungen angeboten werden.

Bis wann können Sie die Sonderabschreibung beim Kauf oder Bau von Wohnungen beanspruchen?

Der Förderzeitraum, in welchem Sie die Sonderabschreibung beanspruchen können, ist zeitlich begrenzt. Die Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung von Mietwohnungsneubau kann letztmals im Veranlagungszeitraum 2026 beansprucht werden. Sollte das Wirtschaftsjahr vom Kalenderjahr abweichen, so kann die Sonderabschreibung letztmals für Wirtschaftsjahre beansprucht werden, die vor dem 1. Januar 2027 enden.

Über welchen Zeitraum können Sie von der Sonderabschreibung beim Kauf oder Bau von Wohnungen profitieren?

Die Sonderabschreibung dürfen Sie im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden drei Jahren beanspruchen.

Haben Sie die Sonderabschreibung für die vier Jahre bis zum letztmöglichen Veranlagungszeitraum 2026 noch nicht vollständig ausgeschöpft, können Sie die Sonderabschreibung darüber hinaus nicht geltend machen.

Wie wird die Sonderabschreibung bei Bau oder Kauf von Mietwohnungen ermittelt?

Der Betrag der Sonderabschreibung bemisst sich nach den förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Das sind neben den abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch diese, die sich auf zu der Wohnung gehörenden Nebenräumen wie Waschküchen, Kellerräume und Speicherräume beziehen. Hier ist irrelevant, ob die Nebenräume durch Hausbewohner:innen oder gemeinschaftlich genutzt werden.

Maßgeblich sind grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Gesetzgeber hat jedoch eine Förderhöchstgrenze vorgesehen. Somit dürfen maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Abschreibungsgrundlage berücksichtigt werden. Liegen die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter der Förderhöchstgrenze, so sind diese anzusetzen.

Höhe der Sonderabschreibung beim Bau oder Kauf von Mietwohnungen

Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu fünf Prozent. Dabei handelt es sich um eine Jahresabschreibung, die ohne zeitanteilige Aufteilung vorgenommen wird.
Ihnen als Steuerpflichtige:r wird damit ein Wahlrecht eingeräumt. Sie sind nicht dazu verpflichtet, die Sonderabschreibung geltend zu machen. Auch ist es Ihnen freigestellt, ob Sie jährlich den vollen Betrag von fünf Prozent an Sonderabschreibung oder weniger geltend machen.

Sonderabschreibung und die lineare Absetzung für Abnutzung

Die Sonderabschreibung können Sie neben der linearen Abschreibung von zwei Prozent des § 7 Absatz 4 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes anwenden.

Bitte beachten Sie, dass die Bemessungsgrundlagen der beiden Abschreibungen voneinander abweichen können. Auch handelt es sich bei der Sonderabschreibung um eine Jahresabschreibung, während Sie die lineare Abschreibung gegebenenfalls zeitanteilig aufteilen müssen.

Gefahren bei Änderungen oder Wegfall der Anspruchsvoraussetzungen

Die nachfolgenden drei Fälle führen dazu, dass bereits bestandskräftige Steuer- und Feststellungsbescheide hinsichtlich der berücksichtigten Sonderabschreibung aufgehoben oder geändert werden:

  1. Der Mietwohnungsneubau wird im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den neun Folgejahren nicht entgeltlich zu Wohnzwecken fremdvermietet.
  2. Der Mietwohnungsneubau wird innerhalb eines zehnjährigen Nutzungszeitraums veräußert. Der Veräußerungsgewinn oder -verlust unterliegt nicht der Einkommensteuer oder der Körperschaftsteuer. Eine Übertragung wie zum Beispiel im Wege der Erbfolge fällt nicht darunter.
  3. Die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wird innerhalb der ersten drei Jahre überschritten. Hier sind vor allem nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand i. S. d. § 6 Absatz 1 Nr. 1 a des Einkommensteuergesetzes zu beachten.

Eine weitere Anpassung wird auch hinsichtlich der linearen Abschreibung vorgenommen. Dadurch gegebenenfalls entstehende Steuernachzahlungen sind in voller Höhe verzinslich.

Beihilferechtliche Voraussetzungen für das Steuern sparen durch Sonderabschreibungen beim Bau oder Kauf von Mietwohnungen

Die Sonderabschreibung kann ferner nur beansprucht werden, wenn bestimmte beihilferechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Prüfung dieser Voraussetzungen können Sie gerne jederzeit auf uns zukommen.

Zusätzliche Mitwirkungspflichten für Steuerpflichtige

Für eine Prüfung der Voraussetzungen, damit die Inanspruchnahme gewährt werden kann, sind erforderliche Angaben zur Inanspruchnahme an das örtlich zuständige Finanzamt zu übersenden. Diese müssen spätestens nach Aufforderung durch das Finanzamt erteilt werden. Eine Vorlage mit den zusammengestellten Angaben, die notwendig sind, finden Sie auf der Website des Bundesfinanzministeriums.

Unsere Einschätzung

Sie sollten im Einzelfall prüfen, ob der wirtschaftliche Vorteil durch die höheren Abschreibungsbeträge, die vorgezogen werden, tatsächlich zustande kommt. Hier kann es unter Umständen passieren, dass nach Ablauf des Begünstigungszeitraums sogar Steuernachteile für Sie entstehen.

Für den Fall, dass Sie in den Kreis der Anspruchsberechtigten fallen, empfehlen wir, vorab Ihr Vorhaben mit dem Neubau zu überdenken. Die Beanspruchung der Sonderabschreibung rentiert sich nur dann, wenn Sie die geschilderten Nutzungsvorschriften auch einhalten und die Anspruchsvoraussetzungen nicht wegfallen. Mit geplanten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie unbedingt erst dann beginnen, wenn seit Anschaffung oder Herstellung drei Jahre vergangen sind, damit es zu keiner nachträglichen Überschreitung der Baukostengrenze kommt. Sollte es dennoch zu nachträglichen Anpassungen kommen, tragen Sie sogar Steuernachteile aufgrund der anfallenden Zinsen davon. Zwar wurde eine Verzinsung von Steuernachforderungen aktuell als verfassungswidrig eingestuft, dennoch ist unklar, wie hoch der Zinssatz mit der künftigen Neuregelung ausfallen wird.

Sofern Sie aktuell die Anschaffung oder Herstellung eines Wohnungsneubaus anstreben und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht ziehen, raten wir Ihnen, den Bauantrag oder die Bauanzeige unbedingt noch vor dem 1. Januar 2022 zu stellen bzw. zu tätigen. Danach ist eine Gewährung der Sonderabschreibung nicht mehr möglich.

Gerne stehen wir Ihnen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung!

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Gisa Graefe
Gisa Graefe
Steuerfachangestellte
Tel.: +49 211-90 86 70

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