Fondsstandortgesetz: Erleichterungen bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Am 28. Mai 2021 hat der Bundesrat das Fondsstandortgesetz (FoStoG) verabschiedet. Ziel des Gesetzes ist nicht nur die Stärkung des Fondsstandorts Deutschland, das Gesetz sieht außerdem eine Anpassung der sogenannten erweiterten Gewerbesteuerkürzung für grundbesitzverwaltende Unternehmen vor. Lesen Sie hier Details zum Fondsstandortgesetz betreffend die Erleichterungen bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung ab dem Erhebungszeitraum 2021 und wer davon profitiert.

Grundlagen zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Zur Vermeidung einer Doppelbelastung durch Grundsteuer und Gewerbesteuer sieht § 9 Nr. 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) eine Entlastung für grundbesitzende Gewerbebetriebe vor. Die Entlastung richtet sich insbesondere an solche Unternehmen, die nur kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb eingeordnet werden und damit der Gewerbesteuer unterliegen, obwohl sie keine originär gewerbliche Tätigkeit ausüben. Das betrifft insbesondere unbeschränkt steuerpflichtige Kapitalgesellschaften sowie gewerblich geprägte Personengesellschaft.

Für Unternehmen, die Grundbesitz vermieten und eigentlich nur Vermögensverwaltung betreiben, stellt die gesetzliche Gewerbesteuerpflicht eine Ungleichbehandlung dar. Denn vermietende Privatpersonen werden nicht mit Gewerbesteuer belastet. Dieser Ungleichbehandlung wirkt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung entgegen. Sie führt nämlich dazu, dass Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, ihren Gewerbeertrag auf Antrag insoweit kürzen können, wie er auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfällt. In den meisten Fällen ist es dadurch möglich, die Gewerbesteuerlast auf Null zu reduzieren.

Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach bisheriger Rechtslage

Die Krux bei der Vorschrift zur erweiterten Kürzung ist das Wort „ausschließlich“. Die Vorschrift kommt den grundbesitzverwaltenden Unternehmen nämlich nur dann zugute, wenn sie keine schädlichen Nebentätigkeiten ausüben. Nach bisheriger Rechtslage sind schon bestimmte Tätigkeiten, wie die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, unschädlich. Die daraus resultierenden Gewinne sind aber nicht von der Kürzung umfasst und unterliegen somit der Gewerbesteuer.

Das Ausschließlichkeitsgebot wurde bisher immer dann gefährlich, wenn neben der Vermietung von Grundbesitz Sonderleistungen erbracht oder sogenannte Betriebsvorrichtungen mitvermietet wurden. Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören. Wird also eine solche Betriebsvorrichtung mitvermietet, wird die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung gänzlich versagt, solange sie nicht als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden kann. Das gilt auch dann, wenn die Betriebsvorrichtung nach der Verkehrsanschauung als unselbstständiger Teil des Gebäudes anzusehen ist.

Fondsstandortgesetz: Erleichterungen bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung – Erleichterung

Durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) werden weitere unschädliche Nebentätigkeiten in das Gesetz aufgenommen und der Anwendungsbereich der Norm somit erweitert. Danach soll es unschädlich sein, wenn das grundbesitzende Unternehmen in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes Einnahmen aus der Lieferung von Strom erzielt. Konkret geht es um Einnahmen aus Lieferungen von Strom aus erneuerbaren Energien an Mieter:innen oder aus der Einspeisung ins Netz und aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder. Solche Einnahmen sind allerdings nur dann unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher sind als zehn Prozent der Einnahmen aus der Überlassung des Grundbesitzes.

Fondsstandortgesetz: Erleichterungen bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung – Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen

Darüber hinaus sollen Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mieter:innen aus anderen Tätigkeiten unschädlich sein, solange sie nicht höher als fünf Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Dieser sehr allgemein gehaltene Ausnahmetatbestand umfasst somit alle Tätigkeiten, die nicht in der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens oder der Lieferung von Strom bestehen.

Laut der Gesetzesbegründung soll der Tatbestand vor allem die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen einbeziehen. Denn praktisch ist es oftmals unmöglich, alle Betriebsvorrichtungen einer Gewerbeimmobilie rechtssicher zu identifizieren, sodass es hier in der Vergangenheit oft zu Streitigkeiten im Rahmen von Betriebsprüfungen kam. Darüber hinaus sollen auch alle anderen gewerblichen Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Mietverhältnissen von dem neuen Ausnahmetatbestand umfasst werden. Das dürfte zum Beispiel auch die Mitvermietung von Mobiliar, wie in Studenten- und Seniorenwohnheimen oder die Datenüberlassung bei der Vermietung von Smart Buildings betreffen. Dies gilt zumindest für den Fall, in dem diese Leistungen nicht ohnehin als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden.

Dann können grundbesitzverwaltende Unternehmen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen

Werden entsprechende Nebentätigkeiten ausgeübt und die Unschädlichkeitsgrenzen nicht überschritten, können die grundbesitzverwaltenden Unternehmen also künftig die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Bislang mussten sie aus Gründen der Rechtssicherheit solche Tätigkeiten auf andere Gesellschaften auslagern. Für die neuen Ausnahmetatbestände gilt jedoch auch, dass die daraus resultierenden Einnahmen selbst nicht der Kürzung unterliegen.

Unsere Einschätzung

Wir begrüßen die Erweiterung der unschädlichen Nebentätigkeiten für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Gerade in einer Zeit, in der neben dem Grundbesitz auch Ladeinfrastrukturen für Elektrofahrzeuge, Daten über Nutzungs- oder Verbrauchsverhalten bei der Vermietung von Smart Buildings oder vollständig eingerichtete Räumlichkeiten an Mieter:innen überlassen werden und es vermehrt zu Abgrenzungsproblemen kommt, ist die Änderung wichtig. Denn wie bereits beschrieben kann eine (unerkannte) Betriebsvorrichtung oder die Einordnung einer Sonderleistung als gewerbliche Tätigkeit zu einer vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung führen.
Dennoch wird es künftig weiterhin nötig sein, Betriebsvorrichtungen oder schädliche Sonderleistungen zu identifizieren. Zur Überprüfung der Einhaltung der Unwesentlichkeitsgrenzen wird man darüber hinaus die Einnahmen der Vermietung von Grundbesitz einerseits und der gewerblichen Tätigkeit andererseits zuweisen müssen. Das dürfte sich insbesondere dann schwierig gestalten, wenn das Entgelt im Vorhinein nicht entsprechend aufgeteilt wurde.

Die Neuerungen sind erfreulich. Doch bedeuten Sie für Grundstücksunternehmen auch künftig viel Arbeit. Sie müssen Art und Umfang der Nebentätigkeiten identifizieren, dokumentieren und überwachen.

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