Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bringt wichtige Änderungen für Mieterinnen, Mieter und Hausverwaltungen
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Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bringt wichtige Änderungen für Mieterinnen, Mieter und Hausverwaltungen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trat im Jahr 1951 in Kraft und verfolgt bis heute das Ziel, den Wohnungsbau zu stärken. Konkret: Möglichst viele Menschen sollen Eigentumswohnungen erwerben können. Das Gesetz weist aus Sicht der Bundesregierung allerdings Defizite auf. Diese Defizite liegen besonders in den Bereichen demografischer Wandel, umweltpolitische Herausforderungen, Barrierefreiheit beziehungsweise Barriere-Beseitigung sowie der zunehmenden Digitalisierung. Außerdem spielt Elektromobilität (z.B. Ladestationen bzw. Ladesäulen) eine immer wichtigere Rolle.

Um diese Defizite zu beseitigen, soll nach jahrelanger Arbeit einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe noch im Dezember 2020 eine umfassende Gesetzesreform umgesetzt werden. Beschleunigt wurde die Entwicklung durch die Corona-Pandemie. In einer kleinen Serie werfen wir für Sie einen Blick auf die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). In den einzelnen Beiträgen erläutern wir, welche wichtigen Änderungen für Mieterinnen, Mieter und Hausverwaltungen die seit langer Zeit größte Reform des Wohn- und Eigentumsrechts bringt.

Aus Gründen der Lesbarkeit verwenden wir die gesetzlichen Begriffe „Wohnungseigentümer“, „Mieter“ und „Verwalter“, womit selbstverständlich sämtliche Geschlechter gemeint sind.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und was das für Mieter bedeutet

Die Reform des WEG novelliert teilweise auch das Mietrecht und erweitert den Rechtekatalog der Mieter. So sollen neben Wohnungseigentümern auch Mieter im Grundsatz einen Anspruch darauf haben, dass auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden (§ 554 Abs. 1 BGB neue Fassung (nF)).

Eine weitere große Änderung betrifft die finanzielle Seite: So sollen bei vermieteten Eigentumswohnungen die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden, indem auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich ist (§ 556a Abs. 3 BGB nF). Anstelle der Wohnfläche ist nach dem Gesetz nun der Miteigentumsanteil des Vermieters an dem Gemeinschaftseigentum für die Berechnung maßgeblich.

Unser Rat: Lassen Sie Ihre neue Betriebskostenabrechnung rechtzeitig prüfen. Hier besteht ein Fehler- und Konfliktpotential!

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und die zunehmenden Kompetenzen des Verwalters 

Regelungsgegenstand der Reform ist auch der Verwalter. Er bekommt mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse.

Gemäß § 27 Abs. 1 WEG nF kann der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und dies ohne Beschlussfassung. Nach Absatz 2 dieser Norm können die Wohnungseigentümer allerdings die Maßnahmen definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.

Darüber hinaus vertritt der Verwalter die Gemeinschaft im Außenverhältnis, § 9b WEG nF. Hier gilt jedoch die Einschränkung, dass der Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer erfolgen kann. Dieser Beschluss kann sich auf ein konkretes Rechtsgeschäft oder allgemein auf Rechtsgeschäfte dieser Art beziehen, so die Gesetzesbegründung.

Der Verwalter muss künftig unter Umständen zertifiziert sein

Während des langen Weges zur Reform des WEG gab es hitzige Diskussionen über die Pflicht zum Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter, die neben der bereits bestehenden Fortbildungspflicht hinzutreten sollte. Eine allgemeine Pflicht hat es zwar nicht in das Gesetz geschafft, allerdings können die Wohnungseigentümer nach § 19 WEG nF im Wege der ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung grundsätzlich beschließen, dass ein „zertifizierter Verwalter“ nach § 26a WEG nF bestellt wird.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Details werden durch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung bestimmt. Es ist ausdrücklich möglich, dass eine Prüfungsbefreiung aufgrund anderer Qualifikationen (z.B. Studium oder Ausbildung im Immobilienbereich) erlassen wird.

Wer derzeit als Verwalter tätig ist, kann aufatmen: Der Gesetzgeber sieht in den ersten Jahren nach Inkrafttreten der Reform einen Bestandsschutz für bereits eingesetzte Verwalter vor. Diese sind dreieinhalb Jahre nach Inkrafttreten noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft als zertifizierter Verwalter anzusehen.

Unser Tipp: Nutzen Sie diese Zeit, um die Zertifizierung zu erlangen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – Fazit und Empfehlung

Die Gesetzesreform zum WEG ist in einigen Aspekten längst überfällig. Durch den enormen Reformbedarf ist der Gesetzesentwurf sehr umfassend und komplex geworden. Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Hausverwaltungen sollten auf dem Laufenden bleiben und sich mit den neuesten Vorschriften vertraut machen. Deshalb erläutern wir die wichtigsten Punkte in dieser Beitragsreihe.

Denn die Novelle mischt die Rechte und Pflichten von Mieterinnen, Mietern und Hausverwaltungen bedeutend auf. Wir unterstützen Sie gerne dabei, sämtliche relevanten Änderungen für Ihre Situation im Blick zu behalten.

Sprechen Sie uns jederzeit gerne an.

 

 

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Steuerberaterin, Alexandra Lautenbach
Vitalij Strachun
Rechtsanwalt
Tel.: +49 211-97 31 32-0