{"id":5733,"date":"2021-03-22T13:20:16","date_gmt":"2021-03-22T12:20:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ecovis.com\/berlin-gruendung\/?p=5733"},"modified":"2021-09-17T13:05:25","modified_gmt":"2021-09-17T11:05:25","slug":"keine-mietminderung-wegen-corona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ecovis.com\/berlin-gruendung\/keine-mietminderung-wegen-corona\/","title":{"rendered":"Keine Mietminderung wegen Corona"},"content":{"rendered":"

Viele Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume bleiben seit der Corona-Pandemie unbenutzt. Trotzdem bleiben die Mieter der Gewerber\u00e4ume<\/a> grunds\u00e4tzlich zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Eine Mietminderung wegen Corona komme nicht in Betracht. Das entschied nun das OLG Frankfurt a.M.. Ausnahmsweise k\u00f6nnen aber die Grunds\u00e4tze \u00fcber die\u00a0St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7 313 BGB)<\/a> greifen.<\/strong><\/p>\n

Nutzung der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume auf Grund der Corona-Einschr\u00e4nkungen nicht m\u00f6glich<\/h3>\n

Geklagt hatte ein Vermieter gegen den Mieter und Betreiber eines Gesch\u00e4ftsraums in Bad Homburg, welcher seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag in der Zeit von April bis Juni 2020 nur teilweise nachkam. Hintergrund der nur teilweise erfolgten Zahlungen waren die zum damaligen Zeitpunkt geltenden Corona-Einschr\u00e4nkungen, die unter anderem die Schlie\u00dfung des Einzelhandels vorsahen. Einer Bitte um Mietminderung kam der Vermieter nicht nach. In dem Verfahren vor dem OLG Frankfurt a.M. (2 U 143\/20) ging es deshalb um die Frage, ob die Miete qua Gesetz (insb. \u00a7 536 BGB) gemindert<\/a> war oder nicht.<\/p>\n

Die Einschr\u00e4nkungen k\u00f6nnen einen objektiven Mangel nicht begr\u00fcnden<\/h3>\n

Entscheidend f\u00fcr eine Mietminderung ist, ob ein mietrechtlicher Mangel (hier durch die Corona-Einschr\u00e4nkungen) gegeben ist. Grunds\u00e4tzlich stellen alle tats\u00e4chlichen Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache einen Mangel dar. Problematisch ist, dass die beh\u00f6rdlichen Einschr\u00e4nkungen (an sich) zu keiner objektiven Einschr\u00e4nkung im Gebrauch der Mietsache f\u00fchren. Vielmehr betreffen die Corona-Regelungen das Verh\u00e4ltnis zwischen dem Mieter und seinen Kunden. Der Vermieter schuldet grunds\u00e4tzlich „allein die M\u00f6glichkeit, in den \u00fcberlassenen R\u00e4umen ein Gesch\u00e4ftsbetrieb zu f\u00fchren, nicht aber in irgendeiner Weise die \u00dcberlassung des Betriebs selbst.“ (OLG Frankfurt a.M.). Das ist vor allem darauf zur\u00fcckzuf\u00fchren, dass in klassischen Mietverh\u00e4ltnissen der Vermieter ua. das \u00dcberlassungsrisiko und der Mieter das Verwendungsrisiko tr\u00e4gt.<\/p>\n

Im Falle beh\u00f6rdlicher Einschr\u00e4nkungen ist aber oftmals (nur) das Verwendungsrisiko betroffen, sodass sich ein Risiko verwirklicht, welches der Sph\u00e4re des Mieters zugeordnet ist. Etwas anderes g\u00e4lte, wenn die beh\u00f6rdlichen Beschr\u00e4nkungen den vereinbarten Nutzungszweck konkret untersagt h\u00e4tten (in dem Fall w\u00e4re die Sph\u00e4re des Vermieters betroffen). Das ist aber nicht der Fall.<\/p>\n

Ausnahmefall: St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/h3>\n

Bei der Entscheidung des OLG Frankfurt a.M. konnte aus prozessualen Gr\u00fcnden keine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage geltend gemacht werden.<\/p>\n

Im Allgemeinen allerdings spricht vieles f\u00fcr die Annahme einer St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage. Durch die Pandemie haben sich schlie\u00dflich die Faktoren, die vormals zum Abschluss des Mietvertrags von zentraler Bedeutung waren (Nutzung der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis), schwerwiegend ge\u00e4ndert. Zudem war eine Pandemie in diesem Ausma\u00df (wohl) auch unvorhersehbar. H\u00e4tten die Parteien dieses Risiko erkannt, so h\u00e4tten sie vermutlich f\u00fcr diesen Fall einschl\u00e4gige Regelungen in den Vertrag aufgenommen. Insofern k\u00f6nnte die Anwendung einer St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage durchaus angezeigt sein. Zu beachten ist in diesem Rahmen aber jeweils, dass bei der Feststellung der Tatsachen auf dieser Ebene stets eine Einzelfallbetrachtung heranzuziehen ist.<\/p>\n

Als Rechtsfolge sieht der \u00a7 313 BGB<\/a> die Anpassung des Vertrags vor, die in diesem Fall mit einer Mietminderung gleichst\u00fcnde.<\/p>\n

Was k\u00f6nnen Sie tun?<\/h3>\n

Sofern Sie betroffen sind, sollten Sie ihren Vertrag auf das Vorhandensein von Regelungen pr\u00fcfen, welche unvorhersehbare Risiken betreffen. Zahlen Sie die vollst\u00e4ndige Miete bei Zweifeln nur unter Vorbehalt<\/strong> und lassen Sie sich umgehend rechtlich beraten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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