{"id":5629,"date":"2021-03-12T14:28:17","date_gmt":"2021-03-12T13:28:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ecovis.com\/berlin-gruendung\/?p=5629"},"modified":"2021-09-17T13:08:43","modified_gmt":"2021-09-17T11:08:43","slug":"gewerbemietrecht-darauf-sollten-gruender-achten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ecovis.com\/berlin-gruendung\/gewerbemietrecht-darauf-sollten-gruender-achten\/","title":{"rendered":"Gewerbemietrecht: Darauf sollten Gr\u00fcnder achten!"},"content":{"rendered":"<p><strong>Zwar greifen bei der Vermietung von Gewerber\u00e4umen wesentlich weniger gesetzliche Regelungen als bei der klassischen Wohnraumvermietung. Dennoch m\u00fcssen Gr\u00fcnder im Gewerbemietrecht zentrale Dinge beachten, um sp\u00e4tere (rechtliche) Folgekosten zu vermeiden.<\/strong><br \/>\n<strong><br \/>\n\u00dcbersicht:<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><a href=\"#Schriftform\">Schriftform im Gewerbemietrecht<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#UE_Mietsache\">\u00dcbergabe der Mietsache<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#AGB_Gew\">AGB im Gewerbemietrecht<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<h3 id=\"Schriftform\"><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Schriftform im Gewerbemietrecht<\/h3>\n<p>\u00dcber den <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__578.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 578 I BGB<\/a> findet auch der <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__550.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 550 BGB<\/a> Anwendung im Gewerbemietrecht. Dadurch bestimmt der Gesetzgeber, dass, wenn ein Mietvertrag f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit als ein Jahr <em>nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde<\/em>, er auf unbestimmte Zeit gilt. Entgegenstehende m\u00fcndliche Vereinbarungen haben demnach keine Wirkung. Folglich entsteht dann ein unbefristetes Mietverh\u00e4ltnis, welches nicht automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet, sondern stattdessen nach den ma\u00dfgeblichen gesetzlichen Bestimmungen \u00fcber die K\u00fcndigung unbefristeter Mietvertr\u00e4ge gek\u00fcndigt werden kann (insbesondere <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__580a.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 580a BGB<\/a>).<\/p>\n<p>Um die Schriftform zu wahren (und die oben beschriebene Folge zu vermeiden) gen\u00fcgt die Anfertigung einer von beiden Parteien unterschriebenen Urkunde. Sofern der Vertrag f\u00fcr beide Parteien ausgefertigt wird (also zwei Urkunden), gen\u00fcgt es, wenn jede Partei die f\u00fcr die andere Partei bestimmte Urkunde unterschreibt (diese Methode ist aus Beweiszwecken zu empfehlen). Die Unterschrift muss dabei den gesamten Vertragsinhalt abdecken und den Vertragstext r\u00e4umlich abschlie\u00dfen. Das gilt auch f\u00fcr vertragliche Nachtr\u00e4ge und \u00c4nderungen, sodass ggf. eine weitere Unterzeichnung notwendig wird.<\/p>\n<p>Darunter fallen regelm\u00e4\u00dfig<\/p>\n<ul>\n<li>der (nicht nur untergeordnete) Umfang der Mietr\u00e4ume,<\/li>\n<li>die Mietdauer,<\/li>\n<li>die \u00c4nderung der Mieth\u00f6he,<\/li>\n<li>der K\u00fcndigungsausschluss,<\/li>\n<li>Umbauten,<\/li>\n<li>sowie \u00c4nderungen des Nutzungszwecks.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind nicht mit dem Charakter von <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__550.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 550 BGB<\/a> vereinbar und deshalb unwirksam. Mithin sind sie nicht geeignet, eine Vertragspartei daran zu hindern, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu k\u00fcndigen.<\/p>\n<h3 id=\"UE_Mietsache\"><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>\u00dcbergabe der Mietsache<\/h3>\n<p>Generell sollte bei der \u00dcbergabe der Mietsache (R\u00e4ume etc.) derselbe Ma\u00dfstab wie bei der Wohnraummiete angelegt werden. Dar\u00fcber hinaus kommt es h\u00e4ufig vor, dass vom Vormieter in die Mietsache eingebrachte Einrichtungen in den R\u00e4umen vorhanden sind. F\u00fcr die Frage, ob diese Dinge der im Mietvertrag vereinbarten Gebrauchsgew\u00e4hrungspflicht unterliegen oder nicht, ist die Auslegung des Mietvertrags ma\u00dfgeblich. Im Zweifel ist Ersteres anzunehmen. Eine AGB-rechtliche Vereinbarung, dass der Mieter bei Abschluss vorhandene Gegenst\u00e4nde bei der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses zu entfernen hat, ist deshalb regelm\u00e4\u00dfig unwirksam. Etwas anderes kann gelten, wenn im Vertrag vereinbart wird, dass die vorhandenen Einrichtungen in das Eigentum des Mieters \u00fcbergehen sollen.<\/p>\n<h3 id=\"AGB_Gew\"><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>AGB im Gewerbemietrecht<\/h3>\n<p>\u00c4hnlich dem Wohnraummietrecht ist eine formularm\u00e4\u00dfige Vereinbarung, die eine Kombination aus <strong>Endrenovierungsklausel<\/strong> und turnusm\u00e4\u00dfigen (bei starren Fristen) <strong>Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong> darstellt, grunds\u00e4tzlich nicht rechtskonform. Das gilt jedoch nicht f\u00fcr Individualvereinbarungen (die regelm\u00e4\u00dfig aber nicht vorliegen werden). Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich, wenn die R\u00e4ume bei Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses in einem &#8222;bezugsfertigen Zustand&#8220; zur\u00fcckzugeben sind und der Mieter dar\u00fcber hinaus zu <em>bedarfsabh\u00e4ngigen Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/em> verpflichtet wird.\u00a0Sofern der Vermieter die Mietsache dem Mieter unrenoviert \u00fcberl\u00e4sst, ist eine wirksame Abw\u00e4lzung der Sch\u00f6nheitsreparaturen nur m\u00f6glich, wenn der Mieter f\u00fcr diese eine angemessene Kompensation erh\u00e4lt.<\/p>\n<p><strong>Schriftformklauseln<\/strong> spielen auch in AGB-rechtlicher Hinsicht eine Rolle. Es gilt grunds\u00e4tzlich der Vorrang der Individualabrede <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__305b.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(\u00a7 305b BGB)<\/a>. Dieser Vorrang kann nicht durch sog. doppelte Schriftformklauseln ausgeschlossen werden.<\/p>\n<p>Die <strong>Abw\u00e4lzung der Betriebskosten<\/strong> auf den Mieter kann zwar wirksam vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung setzt allerdings eine inhaltlich bestimmte und eindeutige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter voraus. Dar\u00fcber hinaus muss sich aus dieser Regelung ergeben, welche Betriebskostenarten von dem Mieter getragen werden soll. Dabei ist der Rahmen der Abw\u00e4lzung gr\u00f6\u00dfer als im Wohnraummietrecht. So ist es zudem m\u00f6glich, die Verwaltungskosten umzulegen. Insoweit sind Verwaltungskosten iHv. 5,5 % der Bruttomiete \u00fcblich und vom Mieter grunds\u00e4tzlich hinzunehmen.<\/p>\n<p>Der <strong>Ausschluss der Gew\u00e4hrleistungsrechte<\/strong> des Mieters gg\u00fc. dem Vermieter ist teilweise m\u00f6glich, aber nicht vollst\u00e4ndig. Insoweit kann der Vermieter die Minderung ausschlie\u00dfen, sofern sich der Ausschluss nur auf M\u00e4ngel beschr\u00e4nkt, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat.<\/p>\n<p>\u00c4hnliches gilt f\u00fcr die <strong>Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht<\/strong> des Vermieters. Diese Pflichten k\u00f6nnen &#8211; auch AGB-rechtlich &#8211; auf den Mieter \u00fcbertragen werden, wenn sich die \u00dcbertragung lediglich auf solche Sch\u00e4den erstreckt, die den Mietgebrauch oder die Risikosph\u00e4re des Mieters betreffen.<\/p>\n<p>Bez\u00fcglich des<strong> Konkurrenzschutzes<\/strong> ist Vorsicht geboten. Klauseln, die diesen Bereich betreffen, sind nicht pauschal wirksam oder unwirksam. Es bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung. Zumindest geh\u00f6rt aber die ungest\u00f6rte Gebrauchs\u00fcberlassung der Mietsache zur Hauptleistungspflicht des Vermieters. Diese Pflicht umfasst auch (zumindest teilweise) einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Das hat zur Folge, dass der Vermieter grunds\u00e4tzlich gehalten ist, keine in der n\u00e4heren Nachbarschaft des Mieters gelegenen R\u00e4ume an Konkurrenten zu vermieten oder selbst in Konkurrenz zum Mieter zu treten. Andererseits ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vor jeglicher Konkurrenz zu sch\u00fctzen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Auch bei der Miete von Gewerber\u00e4umen gibt es mithin viele Dinge zu beachten, damit nachtr\u00e4gliche Kosten verhindert werden k\u00f6nnen. Insbesondere bei Mietverh\u00e4ltnissen, die auf l\u00e4ngere Zeit geschlossen werden, sollte ein Gr\u00fcnder eine Rechtsberatung nicht scheuen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zwar greifen bei der Vermietung von Gewerber\u00e4umen wesentlich weniger gesetzliche Regelungen als bei der klassischen Wohnraumvermietung. 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