Wohnungsvermietung an Angehörige: Genau rechnen lohnt sich!

04.05.2017

Wer Verwandten eine Wohnung auf seinem Hof vermietet, sollte sich genau informieren. Denn nicht in jedem Fall schaut dabei eine Steuerersparnis heraus – ganz im Gegenteil.

Landwirte verfügen nicht nur über Äcker und Grünland, sondern oftmals auch über umfangreiche Gebäudesubstanz auf ihrem Hof. Aus den verschiedensten Gründen, zum Beispiel durch Spezialisierung und Aufgabe von Betriebszweigen, werden die Gebäude jedoch nicht mehr für die Bewirtschaftung benötigt. Durch Umnutzungen oder durch Baumaßnahmen entsteht hier wiederholt Wohnraum, der nicht nur fremdvermietet, sondern auch Angehörigen überlassen wird. Das löst vielfältige Steuerfragen aus, die einerseits zugunsten des Betriebsinhabers gestaltet werden können, andererseits aber auch, bei Unkenntnis der Problemstellen, schnell zu unerwartetem Ärger führen.

Grundsätzlich ist zunächst zu fragen, ob das Gebäude oder die Wohnung bereits zum Privatvermögen gehört. Dabei kann es sich um ehemalige Betriebsleiter- oder Altenteilerwohnungen handeln, die mit dem Wegfall der Nutzungswertbesteuerung, aber auch aus anderen Gründen, zum Beispiel durch eine errichtungsbedingte Entnahme, dem Privatvermögen zugeordnet sind. „Erfolgt die Überlassung einer Wohnung aus privater Gebäudesubstanz unentgeltlich, sind damit zunächst keine weiteren Steuerbelastungen verbunden, auch das Risiko der Aufdeckung stiller Reserven ist vom Tisch“, erklärt Ecovis-Steuerberaterin Ines Wollweber aus Niesky. Aufgrund der Unentgeltlichkeit besteht aber andererseits nicht die Möglichkeit, Aufwendungen für entsprechende Baumaßnahmen oder Umbauten steuerlich geltend machen zu können.

Wird jedoch Miete verlangt, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese steuerpflichtigen Einnahmen können durch Werbungskosten gemindert werden: einerseits in Form der Abschreibung der Baukosten, andererseits durch laufende Ausgaben für den Unterhalt, die Instandsetzung und den andauernden Betrieb der Wohnung. Bei der steuerlichen Optimierung solcher Mietverhältnisse mit Angehörigen greift eine Sondervorschrift des Einkommensteuergesetzes: Paragraph 21 Abs. 2. Er erlaubt trotz einer verbilligten Miete den ungekürzten Werbungskostenabzug. „Beträgt die gezahlte Miete mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist der Vermieter berechtigt, seine Aufwendungen im vollen Umfang als Werbungskosten anzusetzen“, erläutert Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ecovis in München.

Damit kann der Landwirt den Aufwand für die Wohnung steuerlich voll absetzen, während er nur einen verminderten Betrag als Einnahme versteuert. Liegt die Miete unter der Zwei-Drittel-Grenze, erfolgt eine Minderung der Werbungskosten im prozentualen Verhältnis der Unterschreitung. „Die bewusste Reduzierung der Miete spart daher Steuern, trotzdem kann der Betriebsinhaber alle Aufwendungen beim Finanzamt zum Abzug bringen“, sagt Hintermayer.

Privat- oder Betriebsvermögen?

Die Sonderregelung greift aber nur für Wohnungen im Privatvermögen. Zählt die Mietwohnung zum Betriebsvermögen, weil sie auf betrieblichem Grund und Boden steht oder aus der Umnutzung und dem Umbau von Wirtschaftsgebäuden entstanden ist, gelten andere Maßstäbe. Eine auf Dauer angelegte, unentgeltliche Überlassung solcher Wohnungen führt zu einer steuerpflichtigen Entnahme nicht nur des Gebäudes, sondern auch des dazugehörigen Grund und Bodens. Wird, um das zu vermeiden, die Wohnung dem Angehörigen verbilligt überlassen, greift hier nicht die Zwei-Drittel-Regelung, sondern die Zehn-Prozent-Grenze. Beträgt die tatsächlich gezahlte Miete mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Miete, ist trotz der erheblich verbilligten Überlassung der Wohnung keine Zwangsentnahme des Wohnraums zu befürchten. Auch eine Kürzung der anteiligen Betriebsausgaben für die Vermietung, wie Abschreibung oder Betriebskosten, erfolgt nicht.

Aber das Steuerrecht schreibt hier vor, dass im Umfang der Verbilligung eine gewinnerhöhende Nutzungsentnahme zu versteuern ist. Zahlt der Angehörige nur 20 Prozent der ortsüblichen Miete, müssen 80 Prozent der Mietaufwendungen gewinnerhöhend nachversteuert werden. Allerdings ist die Höhe der Nutzungsentnahme auf die tatsächliche Differenz zwischen der ortsüblichen und der verbilligten Miete beschränkt. „Gerade in Fällen mit erheblichem Erhaltungsaufwand führt die Begrenzung der Nutzungsentnahme auf die Differenz zur üblichen Miete zu Vorteilen“, weiß Steuerexpertin Ines Wollweber.

Unter Umständen kann es aber vorkommen, dass die prozentuale Nutzungsentnahme, bemessen an den jährlichen Aufwendungen für die Wohnung, niedriger ist als die Differenz zur ortsüblichen Miete. Dann ist nur dieser Betrag zur Besteuerung fällig. In der Tabelle unten lassen sich die dadurch bedingten Konstellationen gut nachvollziehen. Genau nachrechnen kann sich also lohnen!

Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ecovis in München

Ines Wollweber, Steuerberaterin bei Ecovis in Niesky