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Entschädigungen für öffentliche Baumaßnahmen: Was unterm Strich bleibt, zählt

21.09.2017

Braucht der Staat Grundstücke für öffentliche Baumaßnahmen, sind satte Entschädigungen dafür natürlich schön. Doch die absolute Summe allein bringt nichts, denn das Finanzamt redet dabei ein wichtiges Wort mit. 

Die Planung überregionaler Baumaßnahmen, etwa für Straßen, Überlandleitungen, Windräder oder die künftigen Stromtrassen, kann bei vielen Landwirten heftige Probleme auslösen. „Da ist zunächst einmal die Prüfung, ob und mit welchen Erfolgsaussichten sich Betriebsinhaber gegen solche Belastungen wehren können. Sind die Maßnahmen nicht zu stoppen, geht es um die Frage der optimalen Entschädigung“, erklärt Andreas Bachmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing.

Dabei ist aber nicht allein die Höhe der Vergütung entscheidend für ein zufriedenstellendes Ergebnis. Man muss auch wissen, welche Steuerbelastungen die möglichen Entschädigungspositionen im Einzelnen nach sich ziehen. Sind sie umsatzsteuerpflichtig, können dem Landwirt 19 Prozent verloren gehen. Weitaus häufiger jedoch sind Einkommensteuerbelastungen, die den Erlös massiv schmälern. Daher informieren wir Sie nachfolgend über die grundlegenden Aspekte der steuerlichen Behandlung von Entschädigungen, die sich beispielsweise aus den zurzeit anstehenden Baumaßnahmen von Überlandleitungen ergeben können.

Beginnen wir mit der Einkommensteuer. Als Grundbesitzer muss sich der betroffene Landwirt zunächst fragen, ob die von den Baumaßnahmen betroffenen Grundstücke Betriebsvermögen oder Privatvermögen darstellen. Zählen sie zum Betriebsvermögen, ist zu unterscheiden, ob die Baumaßnahmen zu einem endgültigen Entzug von Grundstücksflächen führen oder nur eine Duldung und Nutzungsüberlassung der Flächen nach sich zieht. Auch die Art der Gewinnermittlung spielt für die Berechnung der Steuerbelastung eine entscheidende Rolle.

Werden im Zuge von Straßenbaumaßnahmen Landwirte enteignet oder geben sie gegen Entschädigung Grundstücksflächen her, ist der Erlös dafür genauso zu versteuern, als würde der Landwirt Grundstücke verkaufen. Das bedeutet, dass die durch die Veräußerung aufgedeckten stillen Reserven zu versteuern sind. Diese Steuerlast kann gegebenenfalls durch eine Rücklagenübertragung nach den Paragraphen 6b und 6c des Einkommensteuergesetzes oder in bestimmten Fällen auch über eine Rücklage für Ersatzbeschaffung gemindert werden.

Kaufpreis oder Zusatzvergütung? 

Werden im Zusammenhang mit dem Flächenentzug weitere Entschädigungen, zum Beispiel für Erwerbsverlust oder Anschneidung gezahlt, ist sorgfältig zu prüfen, inwieweit es sich hierbei noch um Kaufpreisbestandteile oder um Zusatzvergütungen handelt. Alles, was nicht für den eigentlichen Grund und Boden bezahlt wird, muss hier voll versteuert werden. Umsatzsteuerliche Folgen im Bereich des Flächenentzugs ergeben sich nicht, da die Veräußerung von Grundstücken von der Mehrwertsteuer befreit ist. Dies gilt auch für die Ablösung von Aufwuchs und stehenden Ernten, nicht jedoch für vorhandene Betriebsvorrichtungen, die bei regelbesteuerten Landwirten 19 Prozent Mehrwertsteuer auslösen.

Abfindungen sind zu versteuern 

Wird eine Entschädigung für dauernde Wertminderungen gezahlt, die beispielsweise durch dauerhafte Einrichtung von Überlandleitungen auf einem Grundstück ausgelöst werden, ist die Entschädigung immer zu versteuern. „Die Steuerzahlung kann nur gemindert werden, wenn ausnahmsweise Teilwertabschreibungen auf die Grundstücke bei bilanzierenden Landwirten geltend gemacht werden können“, erläutert Georg Schöffler, Steuerberater bei Ecovis in Giengen. Werden neben der Wertminderung explizit auch Entschädigungen für die Nutzungs­überlassung wie bei Hochspannungsleitungen bezahlt, lässt sich bei entsprechender Ausformulierung der Verträge eine Verteilung der Summen über den Nutzungszeitraum, bei unbestimmter Zeit oftmals auf 25 Jahre, erreichen. Dies reduziert die Ertragsteuerbelastung erheblich.

Unstrittig ist das bei bilanzierenden Betrieben. Bei Einnahmenüberschussrechnern sind solche Entschädigungen nur dann verteilbar, wenn sie eindeutig für den Gebrauch von Grund und Boden bezahlt werden. Werden aber weitergehende Dienstleistungen vergütet, scheidet eine Verteilmöglichkeit aus. Decken Entschädigungen Bewirtschaftungsauflagen und -erschwernisse ab, beispielsweise aufgrund von Durchschneidungen und entstehenden Umwegen, ist nach der Finanzrechtsprechung eine Verteilung in allen Fällen ausgeschlossen. Auf der sicheren Seite sind hier nur 13a-Landwirte, deren Entschädigungen mit dem Grundbetrag für die landwirtschaftliche Nutzung abgegolten sind. Das aber auch nur, wenn und soweit die Entschädigungsposition die Kostenseite und nicht die Ertragsseite als Nutzungsvergütung oder für eine Dienstleistung betrifft.

Klärungsbedarf bei Pächtern

Umsatzsteuerlich löst die bloße Entschädigung für die dauernde Wertminderung von Grund und Boden keine Steuerbelastung aus. Sind neben dem Grundstückseigentümer von den Baumaßnahmen auch die Pächter betroffen, werden ihnen bei noch laufenden Pachtverträgen Pachtaufhebungsentschädigungen bezahlt. Nach der Finanzrechtsprechung sind diese vom Pächter sofort zu versteuern und dürfen nicht auf die Restlaufzeit des Pachtvertrags verteilt werden. Umsatzsteuerlich ist deren Behandlung nicht abschließend geklärt, der Fiskus möchte natürlich auch hier Mehrwertsteuer abgreifen. „Daher sollte, wenn möglich, die Mehrwertsteuer zusätzlich eingefordert werden“, rät Schöffler.

Diese Überlegungen stellen nur einen Ausschnitt der Steuerfragen und -probleme dar, die auf einen Betriebsinhaber zukommen, wenn seine Grundstücke für öffentliche Baumaßnahmen genutzt werden sollen. Es ist darum dringend erforderlich, hier bereits im Vorfeld der Gespräche steuerlichen Rat einzuholen. Denn bereits mit der richtigen Auswahl einzelner Entschädigungs­positionen kann eine steuerliche Optimierung erfolgen. Darüber hinaus ist es wichtig, die entsprechenden Formulierungen in den Entschädigungsverträgen zu finden. Auch dabei hilft Ihr Steuerberater, er begleitet Sie außerdem als Gesprächspartner bei den Verhandlungen und richtet die Vertragsgestaltung hinsichtlich der Vergütungsbestandteile und der Erläuterungen im Vertrag für Sie bestmöglich aus.

Andreas Bachmeier, Unternehmensberater bei Ecovis in Dingolfing

Georg Schöffler, Steuerberater bei Ecovis in Giengen