Erben und schenken: Wann Grunderwerbsteuer anfallen kann
Bei Nachfolgen teilen Eltern oder Kinder das Betriebsvermögen oft untereinander auf. Vorsicht ist geboten, falls Bauvorhaben geplant sind. Das kann hohe Steuerzahlungen auslösen.
Häufig übernehmen mehrere Nachfolger zusammen einen landwirtschaftlichen Betrieb. Entweder führen die Kinder den Hof gemeinsam, oder sie teilen das Vermögen unter sich auf. Manchmal bekommen die Übernehmer auch getrennte Teilbetriebe. Beispielsweise bekommt ein Kind den Forst und das andere die Landwirtschaft. In einigen Fällen gehen landwirtschaftliche Flächen auch „liquiditätsschonend“ als Abfindung auf die nächste Generation über.
Nur: Diese Fälle haben steuerlich den Nachteil, dass sie stille Reserven aufdecken können. Dabei fließt den Beteiligten kein Geld zu – etwa in Form von Veräußerungserlösen („Dry Income“). Neben Einkommensteuer kann auch Grunderwerbsteuer anfallen.
So bleiben Übertragungen steuerfrei
Übertragungen bleiben nur dann steuerfrei, wenn die Grundstücke eines Hofs eine wirtschaftliche Einheit darstellen. Voraussetzung dafür ist, dass bloß eine flächenmäßige Teilung vorliegt. Überdies sind die Kinder in Höhe ihrer vermögensmäßigen Beteiligung an der Gesamthand, also der Gesellschaft, an der die Kinder beteiligt sind, in der Regel handelt es sich um eine GbR, wertmäßig entsprechend bedacht.
Steuern fallen in den Fällen an, in denen die Landwirtschaftsflächen keine wirtschaftliche Einheit bilden. Das Problem: „Oft ist leider unklar, wann landwirtschaftliche Flächen als eine Einheit und wann als einzelne Flächen zu betrachten sind“, weiß Ecovis-Steuerberater Alfred Büchl in Regensburg.
Was ist eine wirtschaftliche Einheit?
Eine wirtschaftliche Einheit ist definiert nach den Kriterien der örtlichen Gewohnheit, der tatsächlichen Übung, der Zweckbestimmung sowie nach der wirtschaftlichen Zugehörigkeit. Mehrere zivilrechtlich eigenständige Grundstücke stellen eine Einheit dar, falls sie einem einheitlichen Zweck, wie zum Beispiel der Land- und Forstwirtschaft, dienen.
Landwirtschaftliche Flächen sind als wirtschaftliche Einheit zu sehen, wenn sie räumlich zusammenhängen oder nahe beieinanderliegen und verbunden sind.
Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn landwirtschaftliche Flächen unmittelbar an die Hofstelle grenzen oder nur geringfügig, zum Beispiel sieben Kilometer, von der Hofstelle entfernt liegen und der Zeitaufwand zum Erreichen des äußersten Ackers von der Hofstelle maximal eine Viertelstunde beträgt. Diese räumlichen Entfernungen liegen im Rahmen des Üblichen. Genauso ist es üblich, dass die zu einem einheitlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Teilflächen der Forstwirtschaft nicht direkt an die Hofstelle oder die übrigen bewirtschafteten Flächen angrenzen, sondern sich in einer gewissen räumlichen Entfernung davon befinden. Trotzdem gehören sie noch zu einer wirtschaftlichen Einheit.
Wichtig ist nur, dass die Flächen zur gleichen, gleichartigen oder einer abgestimmten Bewirtschaftung geeignet sind. Dabei darf der äußere Anschein nicht im Widerspruch zum inneren Zweck stehen. Was heißt das? Äußerlich scheinen die Flächen eine Einheit zu bilden. Es ist durch Umwidmung in Bauland, Industrieland oder Land für Verkehrszwecke aber beabsichtigt, dass die Flächen bald eben nicht mehr für denselben einheitlichen Zeck, nämlich Land- und Forstwirtschaft, genutzt werden sollen.
Baugenehmigungen können Steuerzahlungen auslösen
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte jetzt aber diese Frage zu klären: Kann ein Bauantrag dazu führen, dass eine Teilfläche aus der landwirtschaftlichen Einheit herauszulösen ist? Diese Frage beantwortete der BFH zwar nicht. Er sieht jedoch in dem Antrag ein wesentliches Indiz für eine Umwidmung. Für die Richter steht
ein Bauantrag im Widerspruch zum landwirtschaftlichen Zweck, weil die Fläche als Bauland genutzt werden soll (Beschluss vom 28.07.2022, Az. II B 98/21).
Fazit
„Ein Bauantrag sollte erst gestellt werden, wenn die Grundstücke bereits aufgeteilt sind“, rät Büchl.
Es ist wichtig, geplante Bauvorhaben mit im Blick zu haben. „Nachfolger und Erben sollten sich vorab beraten lassen, damit sie nicht unnötig Steuerzahlungen auslösen und Steuervorteile nicht gefährden“, so Steuerberater Büchl.