Erbschaftsteuer: Bei Immobilien zählt der Verkehrswert
Die steuerliche Bewertung von Immobilien im Grundvermögen richtet sich zunehmend nach dem tatsächlichen Wert. Das Finanzamt orientiert sich häufig an den Daten der Gutachterausschüsse sowie an den Angaben in Immobilienmarktberichten. Eigentümer sollten Vermögensübertragungen frühzeitig planen, damit sie angesichts der hohen Werte Freibeträge ausschöpfen können.
Wie berechnet sich die Schenkungsteuer bei Immobilienübertragungen?
Bei einer Schenkung oder Erbschaft ist das übertragene Vermögen zu bewerten. Je nach Art des Vermögens sind unterschiedliche Verfahren anzuwenden. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen setzt der Fiskus in der Regel im Vergleich zum Grundvermögen sehr niedrig an. Zum Grundvermögen zählen zum Beispiel zu Wohnzwecken genutzte Immobilien im Privatvermögen. Für die Erbschaft- und Schenkungssteuer ist es unerheblich, ob diese eigengenutzt oder fremdvermietet sind.
Wichtig: Das Finanzamt zieht bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer immer einen persönlichen Freibetrag des Beschenkten ab. Dieser mindert den steuerpflichtigen Erwerb. Der Freibetrag ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis. Kinder zum Beispiel profitieren von einem persönlichen Freibetrag je Elternteil in Höhe von 400.000 Euro.
Einfamilienhaus im Privatvermögen?
Das Finanzamt bewertet ein Einfamilienhaus grundsätzlich mit dem Vergleichswertverfahren. Die Gutachterausschüsse bereiten realisierte Kaufpreise auf und veröffentlichen Bodenrichtwerte und Vergleichswerte. Da diese aus echten Verkäufen stammen, orientieren sich die Werte sehr stark am tatsächlichen Verkehrswert. Allerdings kommen diese Angaben nur zum Zuge, wenn der Gutachterausschuss die Zahlen überhaupt veröffentlicht oder dem Finanzamt solche Daten vorliegen.
Ansonsten ermittelt der Fiskus nach dem Sachwertverfahren. Das Finanzamt arbeitet hier mit den Regelherstellungskosten, die das Gesetz vorgibt. Dabei berücksichtigt der Fiskus das Alter des Gebäudes. Deshalb ergibt sich aus diesem Verfahren oft ein niedrigerer steuerlicher Wert als beim Vergleichswertverfahren.
Das Sachwertverfahren ist prinzipiell nicht günstiger. Denn hier multipliziert das Finanzamt im letzten Schritt noch den Sachwertfaktor. Dadurch passt sich die Bewertung am Ende dem Verkehrswert an.
Unser Tipp
„Die stark gestiegenen Immobilienwerte spiegeln sich in der Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungssteuer wider. Das ist auf die inzwischen weit verbreiteten Immobilienmarktberichte zurückzuführen. Da sich die Freibeträge nur alle zehn Jahre nutzen lassen, empfehlen wir, dass man sich generell ab seinem fünfzigsten Geburtstag mit dem Thema Nachfolgeplanung beschäftigen sollte“, rät Ecovis-Steuerberater Rainald Klepsch in München.