Wie lässt sich eine marktübliche Pacht inklusive Umsatzsteuer für einen Stall ermitteln?
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Wie lässt sich eine marktübliche Pacht inklusive Umsatzsteuer für einen Stall ermitteln?

Wer einen Stall verpachten will, orientiert sich normalerweise an den marktüblichen Preisen vor Ort als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer. Gibt es dafür keine Daten, sind vergleichbare Objekte in anderen Regionen heranzuziehen, wie das Niedersächsische Finanzgericht entschieden hat.

Wann greift das marktübliche Entgelt als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer?

Schließen nahestehende Personen, wie Eltern mit Kindern oder Ehegatten, Geschäfte ab, dann möchte der Gesetzgeber vermeiden, dass das zu günstig erfolgt, sie also die Geschäfte unter einem marktüblichen Wert eingehen. Deshalb ist das vereinbarte Entgelt mit einer Mindestbemessungsgrundlage zu vergleichen. Diese orientiert sich an den zuvor gesamt getätigten Ausgaben des Vertragspartners. Unterschreitet das Entgelt die Mindestbemessungsgrundlage, so ist der Umsatz in Höhe der Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch nach dem marktüblichen Entgelt, zu bemessen. Das marktübliche Entgelt ist der gesamte Betrag, den sich Fremde im freien Wettbewerb zahlen würden.

Sachverhalt: Landwirt verpachtet Stall mit Umsatzsteuer an GbR

Geklagt hatte ein Landwirt, der seinen gesamten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb an eine GbR verpachtete, an der er mehrheitlich beteiligt ist. Die Gesellschaft ist in der Milcherzeugung tätig.

Im Jahr 2014 errichtete der Kläger auf seinem Grundstück einen Boxlaufstall mit 65 Milchviehplätzen. Diesen Stall verpachtete der Landwirt für einen jährlichen Pachtzins in Höhe von 45.000 Euro netto an die GbR. Die in den Rechnungen über die Anschaffungskosten ausgewiesene Umsatzsteuer machte der Landwirt als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend.

Nach einer Betriebsprüfung war das Finanzamt der Meinung, dass die Verpachtung des Landwirts an die GbR eine Leistung an eine nahestehende Person darstellt. Deshalb sei das vereinbarte Entgelt anhand der Mindestbemessungsgrundlage zu überprüfen. Da in der Region des Landwirts kein Pachtzins für vergleichbare Stallanlagen ermittelt werden konnte, orientierte sich das Finanzamt an den gesamten Baukosten der Stallanlagen und ermittelte als Bemessungsgrundlage für den monatlichen Pachtzins einen Wert in Höhe von 66.000 Euro.

Der Landwirt vertrat jedoch die Ansicht, dass die Ermittlung eines marktüblichen Entgelts sehr wohl möglich sei und der zwischen ihm und der Gesellschaft vereinbarte Pachtzins in Höhe von 45.000 Euro das marktübliche Entgelt sogar übersteigt.

Finanzgericht gibt dem Kläger recht

Das Niedersächsische Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Landwirts: Ein Sachverständiger ermittelte mit einem Gutachten ein marktübliches Entgelt für die Verpachtung der Stallanlagen (Urteil vom 26.11.2020, Az. 11 K 12/20). Das Ergebnis: Der vereinbarte Pachtzins in Höhe von 45.000 Euro übersteigt das marktübliche Entgelt.

Außerdem erklärte das Finanzgericht, dass man sich bei der Ermittlung des marktüblichen Entgelts nicht immer auf die Verhältnisse vor Ort beziehen kann. Vielmehr ist zu prüfen, welche Umstände bei der Preisfindung nach der Art der angebotenen Leistung entscheidend sind. Danach ist der Kreis der vergleichbaren Leistungen zu bestimmen. Für die Bestimmung des Pachtzinses der verpachteten Stallanlagen sind die Regionen maßgeblich, in denen es vergleichbare Rinderställe gibt. Das sei für die Preisfindung wesentlich.

Was bei der Verpachtung von Stallanlagen mit Umsatzsteuer zu beachten ist

„Die Option zur Steuerpflicht für Verpachtungsumsätze ist nicht mehr erlaubt, wenn der Leistungsempfänger die Umsatzsteuerpauschalierung anwendet“, sagt Ecovis-Steuerberater Thomas Schnellhammer in Passau, „deshalb lässt sich keine Vorsteuer aus den Baukosten geltend machen.“

Thomas Schnellhammer, Steuerberater bei Ecovis in Passau

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