Grundstückshandel: Wann wird er nach der Hofaufgabe gewerblich?

Baut ein Landwirt auf einer ehemaligen Hofstelle ein Vermietungsobjekt, das er kurze Zeit später verkauft, ist der Gewinn daraus als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu versteuern und der Gewerbesteuer zu unterwerfen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Wann beim Grundstücksverkauf Steuer anfällt

Verkauft ein Landwirt private Grundstücke, die er vorher vermietet hat, muss er dafür keine Einkommensteuer zahlen. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Grundstücke vorher mehr als zehn Jahre in seinem Besitz waren. Lassen die Umstände aber darauf schließen, dass der Steuerpflichtige mit Grundstücken handelt und daraus einen Gewinn erzielen möchte, kann es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handeln. Das ist auch dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige Grundstücke weiterentwickelt, zum Beispiel zu Bauland, oder nach der Bebauung verkauft. Denn diese Tätigkeit entspricht eher der eines Bauträgers als einer Privatperson.

Der Fall: Landwirt verkauft Grundstück nach Baumaßnahmen

Ein ehemaliger Landwirt gab seinen Betrieb in den 90er Jahren auf und versteuerte den Aufgabegewinn. Die Hofstelle und die anderen Flächen waren nun Privatvermögen. Ebenfalls in den 90er Jahren baute er auf der ehemaligen Hofstelle Vermietungsobjekte. Anfang der 2000er Jahre verdoppelte er die Anzahl der Vermietungsobjekte durch erneuten Bau und verkaufte kurz darauf das gesamte Grundstück.

Das Finanzamt war der Meinung, dass der Steuerpflichtige durch die Bebauung und den kurz darauffolgenden Verkauf ein gewerblicher Grundstückhändler sei. Es unterwarf den Gewinn der Einkommens- und Gewerbesteuer.

So urteilte der Bundesfinanzhof

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung (Urteil vom 15.01.2020 – X R 18/18, X R 19/18). Verändert der Landwirt das Grundstück marktgängig, beispielsweise durch Bebauung, und verkauft es kurz darauf, so kommt dies dem Charakter eines gewerblichen Grundstückshändlers sehr nahe. Es bestand wohl zu jeder Zeit eine Verkaufsabsicht. Der Gewinn ist deshalb steuerpflichtig.

Darauf sollten Landwirte achten

Gerade in der Land- und Forstwirtschaft ist der gewerbliche Grundstückshandel problematisch. „Die Landwirtschaft ist in der Regel sehr grundstücksintensiv und kommt daher leichter in die Bredouille“, weiß Manuela Daffner, Steuerberaterin bei Ecovis in Straubing. Dabei droht die Gewerblichkeit sowohl bei aktiven als auch bei aufgegebenen Betrieben. Ist einmal die Gewerblichkeit festgestellt, scheiden Steuerbegünstigungen wie die 6b-Rücklage aus. „Langjähriger Vorbesitz schützt den Verkäufer nur dann vor der Gewerblichkeit, wenn er keine schädlichen Aktivitäten vornimmt. Die Bebauung eines Grundstücks mit anschließendem Verkauf ist nun auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Fall für die Gewerblichkeit“, erklärt Daffner.

Manuela Daffner, Steuerberaterin bei Ecovis in Straubing