Ist für Baulandumlegungsverfahren Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Die Vorgänge im Rahmen eines Baulandumlegungsverfahren können der Grunderwerbsteuer unterliegen. Doch wann ist das der Fall? Dazu gibt es jetzt eine neue Verwaltungsanweisung.
Muss ein Grundstücksbesitzer bei einem amtlichen Baulandumlegungsverfahren Grunderwerbsteuer zahlen?
Beim amtlichen Grundstücksverfahren gibt es baurechtlich zwei Verfahren: das gesetzliche (förmliche) Umlegungsverfahren nach § 45 BauGB und das vereinfachte Umlegungsverfahren nach § 80 BauGB. Bei der Grunderwerbsteuer werden diese beiden Varianten jedoch gleichbehandelt. Prinzipiell handelt es sich in beiden Fällen um einen Vorgang, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Allerdings gibt es eine Steuerbefreiung. Diese greift, wenn der neue Eigentümer eines Grundstücks Beteiligter am Umlegungsverfahren ist, weil er bereits Eigentümer eines Grundstücks war, das sich ebenfalls im Umlegungsgebiet befindet.
Wo zieht die Finanzverwaltung die Grenze?
Das amtliche Baulandumlegungsverfahren ist dafür gedacht, Grundstücke neu zu ordnen, damit eine sinnvolle Nutzung möglich ist. Die Finanzverwaltung zieht da die Grenze, wo das Umlegungsverfahren ganz offensichtlich nur dafür genutzt wird, dass Grundstücke steuerfrei den Besitzer wechseln. Dann spricht die Finanzverwaltung vom Gestaltungsmissbrauch. Dieser liegt vor, wenn Beteiligte eine unangemessene Gestaltung wählen, für die sie keine außersteuerlichen Gründe anführen können und sie hierdurch einen gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil ausnutzen wollen (BMF-Schreiben vom 18.02.2020)
Beim amtlichen Baulandumlegungsverfahren kann ein solcher Gestaltungsmissbrauch beispielsweise dann vorliegen, wenn ein Teilnehmer am Umlegungsverfahren ein kleines Grundstück im späteren Umlegungsgebiet kauft. Der eigentliche Plan ist aber, dass er im Zuge des Verfahrens dann später ein erheblich größeres Grundstück zugeteilt bekommt.
Was gilt bei der freiwilligen Baulandumlegung?
Schließen sich mehrere Grundstückseigentümer zu einer Umlegungsgesellschaft zusammen, um freiwillig Flächen zu tauschen, greift erst einmal keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Allerdings gibt es eine Steuervergünstigung. Die Grunderwerbsteuer wird im Verhältnis zur Beteiligung am Gesamthandsvermögen der Umlegungsgesellschaft nicht erhoben. Ist der Grundstückseigentümer also beispielsweise zu 10 Prozent am Grundstücksvermögen der Umlegungsgesellschaft beteiligt, kann er auch bis zu 10 Prozent der Fläche der Umlegungsgesellschaft steuerfrei zugeteilt bekommen.
Auch der Rückerwerb aus dem Gesamthandsvermögen der Umlegungsgesellschaft kann begünstigt sein, wenn er innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Dieser Rückerwerb liegt vor, wenn ein Flächeneigentümer nach dem Umlegungsverfahren wieder das ursprünglich eingebrachte Grundstück oder zumindest einen Teil davon zurückerhält. Für das zurückerworbene Grundstück muss im Endeffekt dann weder die Umlegungsgesellschaft noch der Grundstückseigentümer, der eine Fläche aus dem Gesamthandvermögen zurückerhält, Grunderwerbsteuer zahlen.
Das sollten Sie beachten
Der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. In Bayern und in Sachsen beträgt er beispielsweise 3,5 Prozent, in Sachsen-Anhalt und Baden-Württemberg 5,0 Prozent und in Thüringen sogar ganze 6,5 Prozent. „Bei den aktuellen Grundstückspreisen lässt sich durch eine optimierte Gestaltung oft sehr viel Geld sparen“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Monika Deckwerth aus Leipzig, „hier unterstützen wir unsere Mandanten natürlich dabei, eine zufriedenstellende Lösung zu finden und Streitigkeiten mit dem Finanzamt vorzubeugen.“
Monika Deckwerth, Steuerberaterin bei Ecovis in Leipzig