Bauland für weichende Erben: Wie auch die Geschwister zu ihrem Recht kommen

27.01.2016

Den Hof – so ist es in den meisten Landwirtsfamilien – erbt eines der Kinder allein. Sollen Bruder oder Schwester als Ausgleich ein Baugrundstück erhalten, ruft das schnell den Fiskus auf den Plan. Steuerlich interessant sind dann Gestaltungen wie Verkauf oder eine Erbbaurechtslösung.

Weichende Erben mit einem Stück im Betrieb vorhandenem Bauland abzufinden, ist von jeher gängige Praxis. Bis 2005 gab es dafür sogar einen Freibetrag bei der Einkommensteuer. Der wurde zwar leider gestrichen, das Modell des Erbausgleichs durch ein Baugrundstück hat aber nichts von seinem Reiz verloren. Ganz im Gegenteil: In Zeiten ständig steigender Grundstückspreise gewinnt es immer weiter an Attraktivität. Nur müssen heute neue Gestaltungswege gefunden werden, um den weichenden Erben steuerbegünstigt Bauland oder zu mindestens eine Baumöglichkeit auf betrieblichen Grundstücken einräumen zu können.

Durch Verkauf die Rücklagen stärken

Welche Möglichkeiten bieten sich nun an, um weichenden Erben steuerbegünstigt eine Baumöglichkeit auf betrieblichen Grundstücken zuschanzen zu können. Anstelle einer Schenkung des Bauplatzes könnte zunächst darüber nachgedacht werden, das betroffene Grundstück an den Angehörigen zu veräußern. Wo liegt hier der Vorteil? Während eine Entnahme sofort zur Aufdeckung der stillen Reserven und zu entsprechenden Steuerzahlungen führt, besteht im Fall der Veräußerung die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn in einer Rücklage nach Paragraph 6b, 6c des Einkommensteuergesetzes zu parken. Die sofortige Versteuerung wird dadurch verhindert.

Abhängig von der jeweiligen Konstellation kann der Betriebsinhaber den Gewinn zum Beispiel auf künftig anstehende Reinvestitionen in Agrarland oder Wirtschaftsgebäude übertragen. Ist das möglich, kann der Veräußerungsgewinn bei einer Reinvestition in Grund und Boden sogar ganz der Besteuerung entzogen werden. Bei einer Reinvestition in Wirtschaftsgebäude wird er zumindest auf die Abschreibungsdauer verteilt. Selbst für den Fall, dass keine Reinvestition geplant ist, können durch eine gleichmäßige Auflösung der 6b-Rücklage über den Reinvestitionszeitraum von vier Wirtschaftsjahren – trotz des Gewinnzuschlags von sechs Prozent pro Jahr – oftmals noch erhebliche Progressionsvorteile erreicht werden. Voraussetzung für diese Veräußerungsvariante ist aber, dass das Finanzamt die Veräußerung zwischen den Beteiligten anerkennt. Damit sollte nicht zu leichtfertig umgegangen werden, da eine nachträgliche Versagung des Verkaufs zu einer Sofortbesteuerung wie bei einer Entnahme führt.

Steuergünstige Regelung über Erbbaurecht

Soll das Grundstück nicht auf den weichenden Erben übertragen werden, ihm aber dennoch eine Baumöglichkeit eingeräumt werden, kann als Nächstes über die Bestellung von Erbbaurechten am Bauplatz nachgedacht werden. In diesem Fall bleibt das erbbaubelastete Grundstück im Eigentum des Betriebsinhabers und muss nicht entnommen werden, sofern nicht auf die Zahlung eines Erbbauzinses verzichtet wird. Wird der ortsübliche Erbbauzins vereinbart, hat der Betriebsinhaber lediglich diese Zinsen als Einnahmen zu versteuern. Weitere Steuerbelastungen treffen ihn nicht. Der weichende Erbe als Erbbauberechtigter hat die Möglichkeit, sein neues Heim zu errichten und entsprechend der Dauer des Erbbauvertrags wie ein Eigentümer zu nutzen.

Die Erbbaurechtsbestellung kann noch optimiert werden, indem ein verbilligter Erbbauzins bezahlt wird. Es kommt trotz der verbilligten Überlassung nicht zu einer steuerpflichtigen Entnahme des Grundstücks, wenn der gezahlte Erbbauzins mehr als zehn Prozent des ortsüblichen Erbbauzinses erreicht. Im Fall der verbilligten Überlassung des Erbbaurechts muss der Betriebsinhaber aber eine gewinnerhöhende Nutzungsentnahme versteuern. Diese bemisst sich anteilig (nach dem Grad der Verbilligung) nach den für das Grundstück anfallenden Kosten. Da bei Erbbaurechten die damit verbundenen Kosten sehr gering sind, können diese weiteren Steuerbelastungen aber vernachlässigt werden. Es müssten allerdings die möglichen schenkungsteuerlichen Konsequenzen geprüft werden.

Nicht die erste Wahl: Selbst bauen und vermieten

Anstelle der Erbbaurechtslösung besteht auch die Möglichkeit, dass der Betriebsinhaber das Wohnhaus selbst baut und anschließend dem weichenden Erben zur Nutzung überlässt. Hier ist aber der Angehörige nicht Bauherr und Eigentümer der Immobilie und darüber hinaus auf Dauer dem Betriebsinhaber als Vermieter ausgeliefert. Weiterhin muss bei dieser Variante beachtet werden, dass eine unentgeltliche Überlassung des Wohnraums dann zur steuerpflichtigen Entnahme des Hauses führt. Hier müssen ebenfalls mindestens zehn Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt werden. Zusätzlich muss das Problem gelöst werden, wer für die Herstellungskosten der Immobilie aufkommt und ob letztlich, beispielsweise nach der Hofübergabe, ein Mietverhältnis zwischen Geschwistern sinnvoll und vernünftig ist. Abschließend kann man sagen, dass es im Einzelfall sicherlich noch andere Gestaltungsvarianten gibt, wie etwa bei kleineren Höfen die Betriebsaufgabe unter Ausnutzung der Freibeträge, sodass auch dadurch stille Reserven nicht zu versteuern sind.

Über das Steuerprivileg der errichtungsbedingten Entnahme, die aber nur dem Betriebsinhaber eine Steuerbefreiung für Wohnbaumaßnahmen für seine Familie einräumt (siehe auch Stichwort Errichtungsbedingte Entnahme), haben wir bereits hier informiert. Baumaßnahmen von Geschwistern und weichenden Erben sind davon nicht begünstigt. Werden im Betrieb vorhandene Bauplätze noch durch den Übergeber oder – nach der Hofübergabe – durch den Übernehmer auf Angehörige übertragen, kommt es zur Entnahme unter Aufdeckung der im Bauland vorhandenen stillen Reserven. Angesichts der niedrigen steuerlichen Buchwerte lösen diese Übertragungen erhebliche Steuerzahlungen aus. Der Vorteil, dass die Landwirtsfamilie über Bauland verfügt, wird hierdurch sehr schnell halbiert.

Stichwort: Errichtungsbedingte Entnahme

Das Einkommensteuergesetz gewährt Landwirten – anders als anderen Gewerbetreibenden – ein besonderes Steuerprivileg: Aufgrund der sogenannten errichtungsbedingten Entnahme hat er die Möglichkeit, für seinen privaten Wohnbedarf betriebliche Grundstücksflächen steuerfrei aus dem Betrieb zu entnehmen. Baut der Landwirt für sich selbst ein neues Wohnhaus oder auch eine Altenteilerwohnung, führt das private Bauvorhaben zwar zu einer Entnahme der betroffenen Grundstücksfläche. Dies wird jedoch steuerfrei gestellt, um das Wohnen des Landwirts auf der Hofstelle weiterhin zu erleichtern. Bei der Abfindung weichender Erben mit Bauland ist dieser Steuervorteil jedoch mit Vorsicht zu genießen: Bei der Übertragung auf Angehörige werden stille Reserven aufgedeckt, die versteuert werden müssen.